Theo thống kê tại thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013, vòng quay hàng tồn kho thấp, vào khoảng 25%, chỉ từ năm 2014 mới có sự cải thiện. Tới năm 2018, vòng quay đã ở mức 70%, tiếp tục tăng trưởng tốt so với mức 64% năm 2017. Ðiều này cho thấy, lo lắng về tình trạng hàng tồn kho lớn, khó tiêu thụ như năm 2011 là chưa xuất hiện.

Bên cạnh đó, cơ cấu nợ, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức 37%, thấp hơn so với thời điểm năm 2010 là 45%. Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành tốt, với ROE 2018 khoảng 21%. Những con số trên cho thấy, 2 yếu tố rủi ro đáng ngại nhất trong ngành bất động sản là doanh thu giảm và hàng tồn kho quá lớn như trong quá khứ chưa có khả năng xảy ra trong năm 2019.

Theo Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM cho biết, cả năm 2018, ước tính có 49.000 giao dịch trên thị trường, tăng so với năm 2017, với tỷ lệ hấp thụ tốt (87%), trong đó phân khúc căn hộ giá vừa, trung bình được tiêu thụ tốt nhất và dẫn dắt thị trường, chiếm đến 59% tổng giao dịch.

Ước tính mỗi năm, TP.HCM cần khoảng 53.000 căn hộ cho nhu cầu tự nhiên. Dự báo giai đoạn 2019 - 2020, nguồn cung căn hộ vào khoảng 58.000 căn nên không có chênh lệch quá lớn giữa cung - cầu. Vì vậy, thị trường được dự báo sẽ duy trì sự ổn định và phân khúc vừa túi tiền vẫn chiếm lĩnh thị trường, với tỷ trọng khoảng 61%.

Nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn các khu vực ngoại ô còn thưa dân như một hướng đi hoàn toàn mới

Nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn các khu vực ngoại ô còn thưa dân như một hướng đi hoàn toàn mới

Hiện nay, các thị trường lớn như TP.HCM có chủ trương hạn chế phát triển các dự án cao tầng mới, cộng thêm bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng hạn hẹp, chính vì vậy, những doanh nghiệp còn quỹ đất trong Thành phố, đặc biệt ở khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm được đánh giá sẽ có hoạt động bán hàng tích cực.

Mặt khác, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 37,5%, dự kiến đến năm 2020 là 45% - đang ở mức thấp, nhưng tốc độ đô thị hóa lại nhanh hàng đầu thế giới. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp bất động sản định hướng phát triển ra các vùng lân cận, nơi có thu nhập bình quân đầu người cao, sẽ có nhiều dư địa phát triển và dự báo có tiến độ bán hàng tích cực.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn các khu vực ngoại ô còn thưa dân như một hướng đi hoàn toàn mới, kéo theo đó là ngày càng nhiều dự án có quy mô lớn, lên tới hàng trăm héc ta, thay vì chỉ 10 - 20ha như tại khu vực nội thành. Theo các chuyên gia, xu hướng này phù hợp với chiến lược phát triển các thành phố vệ tinh, nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm về hạ tầng, môi trường và giao thông...

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, hiện tại, thị trường bất động sản ở các tỉnh ven đô thị lớn, trong đó có TP.HCM đang phát triển khá tốt, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Sự tăng trưởng của phân khúc này ở các đô thị lớn cũng được duy trì và phát triển, lượng cung tung ra thị trường và giao dịch đất nền cũng sẽ tăng trưởng hơn so với 2018. Mới đầu năm 2019, tại nhiều dự án vùng ven các chủ đầu tư đã tạo sóng với những khoản chênh lệch lớn. Nhiều ông lớn bất động sản cũng đang săn quỹ đất vùng ven.

Trong đó điển hình phải kể đến tại Cần Thơ, thời gian qua, Vingroup, CEO Group, FLC đã săn lùng quỹ đất để phát triển dự án tại đây. Trước đó, tại hội nghị xúc tiến đầu tư của TP. Cần Thơ vào tháng 8/2018, Tập đoàn Vingroup cho biết, xác định Cần Thơ sẽ là thành phố trung tâm động lực của vùng, nên đã sớm có mặt ở đây với hàng loạt dự án đã và đang triển khai như Vincom Hùng Vương, Vincom Xuân Khánh, Vincom Shophouse, Vinpearl Cần Thơ Hotel, sắp tới là Vinmec và Vinpearl Golf & Resort.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tập đoàn lớn như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Thủ Đức House, LDG Group, Phú Long đều tuyên bố rằng trong năm 2019 sẽ ưu tiên săn quỹ đất đẹp để phát triển dự án ở các thị trường tỉnh vùng ven như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết. Không chỉ các tỉnh ven các thành phố lớn, các khu vực mới như Cần Thơ, Ninh Thuận, Cam Ranh cũng được các chủ đầu tư chú trọng khai phá.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam dự báo, thị trường 2019 sẽ phát triển dự án ngoài Hà Nội và TP.HCM, chủ yếu là các địa phương đang trên đà phát triển. Khi chuyển hướng về các địa phương này, doanh nghiệp sẽ hưởng lợi lớn nhờ lợi thế “sinh sau, nở muộn” của cơ sở hạ tầng.

Thực tế, trong thời gian vừa qua, quy hoạch đô thị ở các địa phương liên tục mở rộng, tạo điều kiện tăng trưởng về giá trị cho các sản phẩm mang tính chất đầu tư, nên có thể thu hút đông đảo dòng tiền đổ vào, càng làm gia tăng sức hút trên thị trường.

Nếu như trước đây, người dân các tỉnh chưa quen với đầu tư bất động sản, thì hiện nay, họ đã dần quen với việc coi bất động sản như một kênh đầu tư, tích trữ tài sản và rất ưa chuộng loại hình đầu tư này. Tuy nhiên, để phát triển các dự án từ đầu tư bất động sản cần mất rất nhiều thời gian, thủ tục, chuẩn bị cho đầu tư, đền bù, lập quy hoạch thiết kế, giải phóng mặt bằng.

"Đó là lý do các doanh nghiệp phải chuẩn bị ngay từ bây giờ để có các quỹ đất sạch triển khai dự án cho nhu cầu phát triển trung, dài hạn, 3 - 5 năm, thậm chí là 10 - 20 năm tới", bà Dung nhấn mạnh. 

An Yên