Trao đổi với PV về diễn biến thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cảnh báo đất nền tại một số khu vực đang bị thổi giá quá cao trong khi chưa có đủ hạ tầng kỹ thuật (đường, điện) và hạ tầng xã hội (khu dân cư, trường học, siêu thị…). Nguyên nhân là do giới đầu cơ đồn thổi thông tin để tạo ra nhu cầu ảo, làm nhiễu loạn thị trường.
PV: Ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2019?
Ông Ngô Quang Phúc: Nói về thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm thì sự thiếu hụt nguồn cung vẫn là tâm điểm. Khi thiếu quỹ đất ở TP.HCM, các doanh nghiệp mở rộng thị trường ra ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận, tạo ra trào lưu đầu tư ra khỏi TP.HCM.
Thực tế cho thấy việc đầu cơ đất nền ở vùng ven đã tạo ra sốt ảo, gây bất ổn cho thị trường trong thời gian vừa qua. Ảnh minh họa: Thành Hoa
Tuy nhiên, hiện phần lớn nguồn cung ở ngoại thành là đất nền chứ không có nhà chung cư. Khi doanh nghiệp không phát triển nhà cao tầng ở ngoại thành thì có thực sự đóng góp được nguồn cung về nhà ở hay không hay chỉ là nơi trú ẩn cho đầu cơ bất động sản? Thực tế cho thấy việc đầu cơ đất nền ở vùng ven đã tạo ra sốt ảo, gây bất ổn cho thị trường trong thời gian vừa qua.
Nhiều người vẫn đặt câu hỏi đến thời điểm này thị trường có sốt không? Tôi cho rằng thời điểm này thị trường không “sốt” nhưng có sự bất ổn khi một số nơi tăng giá cục bộ. Việc tăng giá đó chỉ phản ánh một góc mà không phải thực chất của thị trường.
Đất nền tại một số khu vực đang bị thổi giá quá cao trong khi chưa có đủ hạ tầng kỹ thuật (đường, điện) và hạ tầng xã hội (khu dân cư, trường học, siêu thị…) là do bị giới đầu cơ chi phối, đồn thổi thông tin để tạo ra nhu cầu ảo, làm nhiễu loạn thị trường. Thiệt hại lúc này thuộc về người mua ở thực khi phải mua hàng với giá rất cao.
PV: Vậy ông dự báo thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ ra sao?
Ông Ngô Quang Phúc: Tôi nhận định từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn tiếp tục trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Căn hộ trong mức giá từ 1 - 3 tỷ đồng sẽ rất ít và giá có thể sẽ tăng. Thị trường cũng không có khả năng xảy ra nóng sốt vì tín dụng vào bất động sản đang bị các ngân hàng siết lại. Khi siết tín dụng thì sẽ siết được đầu cơ. Tuy nhiên, nguồn cung cũng ít đi, thị trường lại bất ổn và những người mua nhà ở thực sẽ ngày càng khó khăn.
PV: Với sự sụt giảm nguồn cung như vậy thì thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng không, thưa ông?
Ông Ngô Quang Phúc: Thực ra, thị trường bất động sản chia ra nhiều nhu cầu khác nhau. Đối với người mua ở thực hay đầu tư dài hạn thì việc đóng băng có khi là tín hiệu tốt vì giá có thể giảm. Riêng với những người mua đầu cơ thì họ rất e ngại sự đóng băng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, Chủ tịch Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times.
Tôi thấy rằng nguy cơ đóng băng hiển hiện rõ nhất ở các dự án đất nền tại các tỉnh lân cận khi mà các yếu tố hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều thiếu. Những dự án đất nền vùng ven được giới đầu cơ đồn thổi quá mức đang tạo ra sự ảo tưởng cho khách hàng để họ mua bằng bất cứ giá nào.
PV: Theo ông đâu là nguyên nhân tạo ra sự bất ổn của thị trường?
Ông Ngô Quang Phúc: Tôi cho rằng căn nguyên gây ra sự bất ổn của thị trường chính là sự thiếu nguồn cung ở TP.HCM. Sự thiếu hụt này đã bắt đầu từ những tháng giữa năm 2018 và đến năm 2019 càng trở nên trầm trọng hơn.
Tại TP.HCM, mỗi năm có khoảng 50.000 cặp vợ chồng kết hôn có nhu cầu nhà ở mới. Khi cầu đi lên mà cung đi xuống thì giá tăng lên là hiển nhiên, đặc biệt khi nhu cầu ở thực với căn hộ có mức giá từ 1 - 3 tỷ đồng đang rất thiếu.
Trong vòng một năm qua, nhiều dự án căn hộ tăng giá mấy chục phần trăm, thậm chí có những dự án có tiện ích và vị trí tốt giá tăng 100%. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến tăng giá quá nhanh đang tạo ra sự bất ổn, khiến giấc mơ mua nhà với người mua ở thực ngày càng xa tầm tay.
Việc thiếu nguồn cung cũng đến từ sự quản lý chưa tốt của các cơ quan nhà nước. Lẽ ra, TP.HCM phải tạo ra quỹ đất ở bốn hướng Đông, Tây, Nam Bắc, đồng thời tạo ra cơ chế chính sách để xây dựng quỹ nhà đủ cung cấp cho thị trường. Thế nhưng, tôi thấy thời gian qua, việc “cởi trói” cho 124 dự án đa phần là các dự án cao cấp, không có các dự án nhà ở vừa túi tiền nên không giải quyết được nguồn cung.
PV: Theo ông cần có giải pháp gì để tạo ra nguồn cung đa dạng nhằm ổn định thị trường?
Ông Ngô Quang Phúc: Trong bất động sản có ba yếu tố quan trọng là đất, tài chính và thủ tục đầu tư. Nguồn cung bất động sản là sự kết hợp của ba yếu tố này, giống như ba chân kiềng, nếu thiếu một trong ba yếu tố thì dự án không triển khai được. Ví dụ, khi có đất mà không có tiền thì dự án không xây dựng được, có đất có tiền mà nghẽn thủ tục thì dự án cũng không khởi công được.
Để tăng nguồn cung, Nhà nước cần tạo ra quy hoạch quỹ đất rõ ràng, minh bạch. Đây là điều doanh nghiệp rất cần. Ví dụ, TP.HCM quy hoạch ở bốn hướng Đông, Tây, Nam, Bắc với tổng cộng khoảng 2.000 héc ta quỹ đất sạch, sau đó cho đấu giá để doanh nghiệp vào xây nhà bán cho người dân.
Một khu đất, chẳng hạn, đấu giá 100 tỷ đồng/héc ta, dự án được xây 30 tầng, doanh nghiệp nào đấu giá trúng thì làm. Khi có sẵn quy hoạch rồi, doanh nghiệp cứ thế mà làm thì sẽ làm rất nhanh. Nếu làm được như vậy, TP.HCM sẽ tạo ra quỹ đất và quỹ nhà ở bốn hướng và sẽ tạo ra được nguồn cung rất lớn. Khi đó, Nhà nước hoàn toàn kiểm soát được nguồn cung và giá cả sẽ giảm. Vấn đề quan trọng nhất là tạo ra được thị trường minh bạch cho cả người dân và doanh nghiệp.
Để có được quỹ đất sạch thì Nhà nước có thể áp dụng nhiều cách như huy động vốn trái phiếu. Nếu Nhà nước phát hành trái phiếu thì doanh nghiệp sẽ mua. Khi thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, Nhà nước cũng cần chú trọng làm nhà tái định cư bài bản, tạo công ăn việc làm cho người dân bị thu hồi. Ví dụ, khi thu hồi 100 héc ta thì dành 10 héc ta cho tái định cư với nhà cửa bài bản, khang trang.
Về thủ tục pháp lý, hiện nay thủ tục làm các dự án bất động sản từ pháp lý đến xây dựng mất 2 - 3 năm. Tôi cho rằng Nhà nước nên rút ngắn thời gian này xuống còn 3 - 6 tháng.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần củng cố tài chính, tạo ra sản phẩm tốt, phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân. Làm được như vậy thì doanh nghiệp có công ăn việc làm, tạo ra quỹ nhà cho xã hội, người tiêu dùng có nhiều sản phẩm để lựa chọn, giá cả không tăng quá cao, thị trường sẽ minh bạch và ổn định.
