Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 5 đang được Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan tổ chức xây dựng và lấy ý kiến, trình Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5 năm 2023). Qua nhiều lần thảo luận, lấy ý kiến góp ý cho thấy cần thiết phải khắc phục triệt để những bất cập, hạn chế của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, tạo sự thuận lợi trong công tác quản lý Nhà nước, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản.
Một số hạn chế và bất cập của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành đã có quy định khá đầy đủ, cụ thể về đối tượng, điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản, các hình thức kinh doanh bất động sản, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, quyền và trách nhiệm các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn, kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); về các tổ chức, quản lý hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản (dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản…). Quá trình triển khai thực hiện luật này đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn, cũng như đã nảy sinh những tồn tại, bất cập, mà nếu nhìn từ góc độ cơ chế tài chính, huy động vốn trong kinh doanh bất động sản thấy nổi lên một số điểm cụ thể như:
Thứ nhất, Luật Kinh doanh Bất động sản (KDBĐS) 2014 chưa quy định rõ thế nào là “dự án bất động sản”? “chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”... ; chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo của Luật KDBĐS 2014 với các luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản; có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật KDBĐS với pháp luật về đất đai, đặc biệt là hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Đồng thời, hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại vừa được điều chỉnh bởi Luật KDBĐS năm 2014, vừa được quy định, điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014; trong khi đó, Luật KDBĐS năm 2014 không quy định riêng về kinh doanh nhà ở, mà quy định gộp kinh doanh nhà ở với kinh doanh công trình xây dựng, tạo ra sự phân tán, chồng chéo giữa các đạo luật và ngay trong một đạo luật; gây khó trong việc nắm bắt, hiểu rõ và lựa chọn áp dụng quy định pháp luật.
Ngoài ra, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm cũng cần được rà soát sửa đổi, bổ sung để đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Thứ hai, Luật KDBĐS năm 2014 chưa quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và điều kiện bán toàn bộ hoặc từng phần công trình xây dựng; về kiểm soát nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản đảm bảo sự minh bạch về giá bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các công trình xây dựng nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai và quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.
Ngoài ra, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thiếu chi tiết và không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại) chưa thể hiện sự khác biệt của hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất với các hình thức kinh doanh bất động sản khác (như kinh doanh nhà ở, kinh doanh công trình xây dựng);
Chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản;
Chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất.
Các quy định về Sàn giao dịch BĐS chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh.
Đặc biệt, Luật hiện hành chưa có các quy định điều tiết và kiểm soát hiệu quả thị trường bất động sản, cả về cơ cấu sản phẩm, giá cả bất động sản, đầu cơ bất động sản và trách nhiệm quản lý nhà nước, cũng như hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Hơn nữa, quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ so với hậu quả khi xảy ra sai phạm…
Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần được sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh hơn và đảm bảo thực thi hiệu quả trong thực tế, tạo động lực phát triển thị trường bất động sản.
Một số ưu điểm và hạn chế trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) lần này có ưu điểm là đã quán triệt và bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan để thể chế hóa kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong Luật KDBĐS năm 2014 và tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng v.v... Đồng thời, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) đã tập trung hoàn thiện 4 nhóm nội dung về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, điều tiết thị trường và quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Đồng thời, điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm quan trọng trong kinh doanh bất động sản; một số quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản để đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau, như Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Theo đó, xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản và giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật KDBĐS với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, phù hợp, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.
Dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; về các hành vi bị cấm trong quy định hiện hành nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn; về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản; về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; về nguyên tắc, trường hợp và phương pháp, công cụ điều tiết thị trường bất động sản và về nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; cũng như về kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản.
Cùng với nhiều điểm mới và bổ sung, điều chỉnh khác, có thể nói, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã ghi nhận và có nhiều điểm mới tích cực hơn so Luật hiện hành trong định hướng, tạo điều kiện, thúc đẩy, giám sát và điềuc hỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản.
Để tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung dự thảo từ góc độ tài chính, huy động vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, cần lưu ý một số điểm sau:
Thứ nhất, về thứ tự các thuật ngữ cần giải thích ở Điều 3 chương 1, Những quy định chung, cần xác lập nguyên tắc khi sắp xếp (ví dụ, theo trật tự a, b, c..hay theo thứ tự xuất hiện) để bảo đảm tính logic và dễ theo dõi, tìm kiếm thuật ngữ trong thực tế áp dụng Luật. Theo đó, dù theo nguyên tắc nào thì rõ ràng cần sắp xếp lại để thuật ngữ Bất động sản cần đứng đầu tiên trong danh sách các thuật ngữ...
Thứ hai, về thứ tự và nội dung Điều 4.Nguyên tắc kinh doanh bất động sản còn rối, cần sắp xếp lại thứ tự và lồng ghép các nội dung đảm bảo tầm quan trọng và tính logic, tránh trùng lặp, cụ thể là:
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải tuân thủ các quy định và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Cần sửa: Đánh số thứ tự khoản 2 thành khoản 1; khoản 4 thành khoản 3 và khoản 2 mới sẽ bao gồm nội dung của cả khoản 3 và khoản 1 của dự thảo, tránh dàn trải và làm đầy đủ hơn tính chất kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 4 mới sẽ còn 3 khoản như sau:
1. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải tuân thủ các quy định và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
2. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch; bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của Luật.
3. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba, cần bổ sung thêm chính sách, giải pháp quan trọng nhất là Điều tiết thị trường bất động sản bằng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong chương IX. Điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là công cụ và nội dung quan trong trong quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản. Thực tế đã và đang cho thấy, việc xây dựng, thực hiện và tuân thủ các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò to lớn trong điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, cả về cơ cấu sản phẩm và nguồn cung bất động sản.
Thứ tư, chương X.Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cần bổ sung nội dung và điều chỉnh thứ tự các Điều, khoản, cụ thể:
- Điều 87. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cần bổ sung nội dung Nhà nước quản lý các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phân khu, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết cho xây dựng và kinh doanh bất động sản;
- Điều 88. Xử lý vi phạm, cần bổ sung đủ các đối tượng (nhà đầu tư, chủ dự án, người cung cấp dịch vụ, cơ quan và cán bộ nhà nước…) và nội dung việc xử lý vi phạm liên quan đến kinh doanh bất động sản; Đồng thời, chuyển điều này thành điều cuối cùng của chương X.
Thứ năm, về lựa chọn phương án cho Khoản 4, Điều 41. Điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Phương án 1:
4. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Phương án 2:
4. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính bên chuyển nhượng chưa hoàn thành trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, trên cơ sở nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho Bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.
Thực tế cho thấy, cần lựa chọn phương án 1 để đảm bảo tính kế thừa và không gây xáo trộn so với quy định của Luật hiện hành, đồng bộ với các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai về năng lực tài chính của nhà đầu tư, chủ đầu tư để được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án bất động sản.
Đặc biệt, việc duy trì quy định của phương án 1 cho phép tăng cường sự minh bạch, giám sát, quản lý, thẩm định, thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án thuận lợi, hiệu quả đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích của doanh nghiệp và Nhà nước; giúp sàng lọc nâng cao năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản, loại bỏ nhóm chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, lạm dụng cơ chế xin-cho và chuyển nhượng lòng vòng, buôn bán dự án tìm kiếm lợi ích nhóm và lẩn tránh trách nhiệm thực hiện dự án dự án, làm thất thu NSNN và gây tăng giá, đầu cơ dự án, nhiễu loạn, mất ổn định thị trường bất động sản…
Thứ sáu, về một số điều chỉnh cần thiết khác:
1. Bổ sung Điều 9: Các hành vi bị cấm một khoản mới, với nội dung: “Tung tin giả kích thích đầu cơ, thổi giá, gây nhiễu loạn giá cả và mất an toàn thị trường bất động sản “.
2. Điều chỉnh điểm c, khoản 1, Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo hướng: Giảm tỷ lệ vốn tự có bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xuống dưới 15-10% thay vì 20-15% như Dự thảo (c. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư”); Đồng thời, cho phép các chủ đầu tư này huy động vốn trực tiếp từ người mua để tăng động lực triển khai các nhà ở xã hội đang khan hiếm và thiếu hụt vốn đầu tư hiện nay.
3. Ngoài ra, cần diễn đạt lại rõ nghĩa hơn Khoản “2. Tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”;
4. Bỏ chữ thuật vì thừa và tối nghĩa trong điểm a (Tạo lập nhà ở, công trình xây dựng thuật thông qua dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua) của khoản 1, Điều 11. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
5. Bổ sung yêu cầu về chất lượng dự án bất động sản trong điểm d khoản 1 Điều 12. Yêu cầu đối với dự án bất động sản “d) Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng đúng tiến độ, quy hoạch, thiết kế và chất lượng xây dựng trong thời gian thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật”. Hơn nữa, sự bổ sung này còn để nhất quán với yêu cầu chủ đầu tư dự án phải “ tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng” được nêu trong khoản 6 Điều 18. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản.
6. Cần lưu ý điểm 2 khoản 3 Điều 15. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh: “3.Trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua phải đáp ứng điều kiện sau đây: e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê” . Quy định này có lẽ sẽ không phù hợp trong tương lai do việc “cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê” sẽ ngày càng thu hẹp trong tương lai để bảo đảm giá đất bám sát và biến động theo giá thị trường. Bởi vậy, nên cắt bỏ đuôi “trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê” để tạo thuận lợi và phù hợp với các dự án được thuê đất trong tương lai.
Tương tự như vậy đối với khoản 4 Điều 25. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh “4. Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”.
7. Không nên cứng nhắc chỉ định bảo lãnh cam kết lợi nhuận trong quy định ở khoản 9 Điều 17. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng:
“9. Trường hợp chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cam kết trong hợp đồng kinh doanh bất động sản về việc trả lợi nhuận hoặc phân chia lợi nhuận cho khách hàng trong việc nhận ủy thác, thuê của bên mua, bên thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh với bên mua, bên thuê mua để chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng của khách hàng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình thông qua một trong các hình thức: có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ cam kết của chủ đầu tư trong việc trả tiền được hưởng lợi, phân chia lợi nhuận cho khách hàng hoặc chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác phù hợp quy định pháp luật cho các cam kết thực hiện nghĩa vụ trả tiền được hưởng lợi, phân chia lợi nhuận cho khách hàng. Thỏa thuận về áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nêu trên của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng được ghi rõ trong hợp đồng”.
Mà chỉ cần viết ngắn gọn là: “9. Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cam kết trả lợi nhuận hoặc phân chia lợi nhuận cho khách hàng trong việc nhận ủy thác, thuê của bên mua, bên thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh với bên mua, bên thuê mua để quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng của khách hàng đã mua, thuê mua phù hợp quy định pháp luật. Thỏa thuận về áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng được ghi rõ trong hợp đồng”.
Việc để chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận các hình thức bảo đảm cam kết chi trả lợi nhuận là cần thiết, bởi lẽ việc đưa ngân hàng, tổ chức tín dụng vào bảo lãnh cam kết trả lãi và phân chia lợi nhuận cho khách hàng khi chủ đầu tư phá sản là thiếu căn cứ pháp lý và khó khả thi trong thực tế triển khai.
8. Về đặt cọc (Điều 24). Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, có thể nâng khung đặt cọc (nhất là với nhà ở xã hội) tối đa không quá 10% thay vì 5% như trong, khoản “7. Nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận… Số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán, cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
9. Về thanh toán (Điều 26): Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cần bổ sung quy định phạt chủ đầu tư nếu sử dụng tiền ứng trước của khách hàng không đúng theo mục đích và lộ trình đã cam kết.
10. Về trách nhiệm (Điều 57): Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản
1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịchbất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
Cần bổ sung nội dung trách nhiệm và chế tài xử lý về tài chính đối với chất lượng dịch vụ của Sàn giao dịch bất động sản thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản đối với từng chủ thể liên quan, gồm nhà đầu tư, khách hàng, nhà nước để bảo đảm quyền lợi các bên như khoản 2 Điều 57 yêu cầu, nhất là trong “Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản như khoản 1 Điều 61 quy định về nội dung hoạt động của sàn này và khoản 2 và 6 Điều 63. Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản (theo đó, sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra).
