Ngày 25/3/2022, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã ra công văn số 609/SXD-QHKT đưa ý kiến về chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Công ty Cổ phần Len Nguyễn, tại dự án Đà Lạt Center.
Dựa trên kết quả lấy ý kiến của Văn phòng Đăng ký Đất đai, Sở Xây dựng cho biết, công trình Đà Lạt Center của Công ty Cổ phần Len Nguyễn tại khu C chợ Đà Lạt, theo kết quả kiểm tra thực tế thì tổng diện tích sàn (4 tầng đế, 6 tầng tháp) của công trình xây dựng là 26.078,9m2, nhỏ hơn so với giấy phép xây dựng là 508m2 (chiếm tỷ lệ 1,15% so với tổng diện tích sàn). Phần diện tích giảm là phần diện tích thông của tầng 3 và tầng 4.
Theo Sở Xây dựng, đối với việc giảm diện tích là phần thông tầng tạo thông thoáng và chiếu sáng là không làm thay đổi công năng sử dụng, tầng cao, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính công trình và cảnh quan chung khu vực nên phù hợp.
Do đó, Sở Xây dựng nhận định đối với nội dung yêu cầu tại mục 2 tại Thông báo số 94/GĐ-GD9/HT ngày 27/5/2021 của Cục giám định nhà nước về chất lượng công trình là không ảnh hưởng đến kết quả nghiệm thu, chỉ là nội dung yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục tổ chức vận hành công trình, PCCC, khai thác sử dụng, lưu hồ sơ và chịu trách nhiệm chính xác trung thực hồ sơ nghiệm thu công trình theo quy định.
“Kết quả chính của Thông báo số 94/GĐ-GD9/HT là 27/5/2021 của Cục giám định nhà nước về chất lượng công trình chính là nội dung: chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng Khối đế và khối tháp nên phù hợp”, Sở Xây dựng nêu rõ tại văn bản số 609.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định, trường hợp thay đổi diện tích xây dựng; quy mô thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Đối với trường hợp công trình Đà Lạt Center có thay đổi về diện tích xây dựng (giảm 508 m2) so với Giấy phép xây dựng tại một số phần hạng mục là thuộc trường hợp Điều 98 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
“Tuy nhiên, trong văn bản 609 có nêu đến thông báo 94 đã cố ý nhập các vấn đề với nhau: “diện tích xây dựng” được ngăn cách bởi dấu ngoặc kép, nhưng sau đó đã bị đánh đồng vào nội dung vế sau “quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính”. Do đó, nội dung hiểu và áp dụng trong thông báo 94 mà Sở Xây dựng nêu ra là chưa phù hợp Luật Xây dựng 2014”, Luật sư Phượng nhấn mạnh.
Trường hợp nào cần điều chỉnh Giấy phép xây dựng?
Điều 98. Điều chỉnh Giấy phép xây dựng
1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Về nghiệm thu công trình
Theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014 thì việc nghiệm thu công trình xây dựng gồm: Nghiệm thu công việc xây dựng trong quá trình thi công và nghiệm thu các giai đoạn chuyển bước thi công khi cần thiết; và nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, hoàn thành công trình xây dựng để đưa vào khai thác, sử dụng.
Theo đó, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, việc công trình có thay đổi về giảm diện tích xây dựng nhưng Chủ đầu tư không thực hiện việc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì về bản chất là hạng mục này chưa hoàn thành (không thực hiện).
“Với trường hợp này, nếu thi công xây dựng không đúng giấy phép thì khi đánh giá về chất lượng công trình cần phải có các đơn vị thẩm định độc lập trong hoạt động xây dựng thực hiện. Còn nếu chưa nghiệm thu thì chủ đầu tư cần làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Nếu công trình đã đưa vào hoạt động thì việc điều chỉnh này rất phức tạp nhưng nhiều công trình người dân hiện nay vướng mà không thể hoàn thành thủ tục cập nhật nhà ở riêng lẻ sau khi xây dựng có giảm diện tích so với giấy phép xây dựng”, Luật sư Phượng nói thêm.
