Ôm mộng lướt sóng nhanh để rồi... mắc cạn
Theo một số chuyên gia, trong vòng 5 năm qua, thị trường bất động sản đã tăng trưởng khá nhanh, thậm chí, một số khu vực còn tăng trưởng nóng.
Từ cuối năm 2019, thị trường đã bắt đầu bước vào một chu kỳ mới, có dấu hiệu bão hòa và trầm lắng hơn. Tác động của Covid-19 lại như cú đấm bồi khiến thị trường càng khó khăn và gần như chững lại hoàn toàn.
Đối tượng bị tác động trực tiếp là các nhà đầu tư lướt sóng, mua nhanh, bán gấp. Đây là những người thường mua gom số lượng lớn, chờ thời cơ bán ra để kiếm lời. Lượng vốn bỏ ra rất ít, chủ yếu là vay ngân hàng.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, sau 7 tháng mất thanh khoản, nhiều nhà đầu tư lướt sóng hoặc vốn nhỏ đã lâm vào tình thế mắc cạn với các tài sản họ đang nắm giữ. Những nhà đầu tư này thường không đủ tiềm lực tài chính để đua đường dài. Do đó, khi thị trường có biến động, cụ thể là do tác động tiêu cực của dịch bệnh, họ không kịp thoát hàng. Nhưng càng nắm giữ tài sản thì áp lực tài chính càng lớn.
Hai tháng nay, anh Nguyễn Văn Tường (35 tuổi, Nghệ An) như ngồi trên đống lửa vì trót ôm hai căn hộ tại một dự án ở TP.HCM theo hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai, đóng tiền theo tiến độ dự án. Thời điểm đầu tư, anh Tường nghĩ rằng thị trường đang tốt, dự án có tiềm năng nên đã mua hẳn hai căn để lướt sóng.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, toàn bộ số vốn của anh vẫn bị chôn tại dự án này, thậm chí đã phải đi vay tiền đóng theo tiến độ nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa thoát được hàng. Cũng do tiến độ dự án bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, anh Tường đã giảm biên độ lợi nhuận xuống, rao bán với giá ngang bằng thời điểm mở bán của chủ đầu tư nhưng cũng không ai mua.
“Chắc tôi phải tính đến việc bán cắt lỗ để tránh bị mất vốn thêm nữa và trả nợ, chứ ngày qua ngày giá không lên, không có người mua trong khi nguồn tiền cạn kiệt, rất xót ruột”, anh Tường nói.
Còn bết bát hơn anh Tường, chị N.M.Bình, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội có vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính 40% để đầu tư một căn hộ cho thuê tại Thanh Xuân và một nền đất ở Hoài Đức. Mỗi tháng vợ chồng chị Bình phải trả nợ ngân hàng cả lãi và gốc gần 18 triệu đồng.
Riêng căn hộ cho thuê tại Thanh Xuân, trước dịch, chị Bình còn cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng, đủ để trả tiền lãi căn nhà. Tuy nhiên, dịch bệnh ập đến, người thuê nhà khó khăn về tài chính, việc cho thuê cũng khó hơn, chị phải giảm giá xuống còn 7 triệu đồng mới có người thuê. Trong khi đó, mảnh đất nền dù đã giảm đi vài giá vẫn chưa có người mua. Những tưởng được ôm lãi to, nhưng việc thị trường đi xuống đã khiến gia đình chị Bình phải chật vật trả lãi ngân hàng bằng chính thu nhập hàng ngày của hai vợ chồng.
Theo phân tích của giới nghiên cứu thị trường, với những dự án đang xây dựng nhưng chậm tiến độ, nếu tỷ lệ nhà đầu tư chiếm trên 60% trở lên, một khi đối tượng này đuối dòng tiền họ sẽ chấp nhận mất lãi, chỉ nhắm đến mục đích thu hồi vốn. Nguyên nhân của diễn biến này là do nhà đầu tư bắt đầu quan ngại về nguy cơ tắc nghẽn dòng tiền, thu nhập bị cắt giảm vì diễn biến của dịch bệnh, thanh khoản thị trường cũng giảm tốc mạnh mẽ.
Một thống kê gần đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính do bị giảm thu nhập vì Covid-19 không trả được lãi vay ngân hàng nên đành phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên 10%.
Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá bất động sản đã neo ở quá cao so với thu nhập bình quân của người dân, đạt đến mặt bằng giá tương lai. Thực tế, không cần có dịch Covid -19 thì bất động sản cũng bước vào chu kỳ bão hòa.
“Những ai đi vay để mua nhà thì chỉ cần thị trường mất thanh khoản 5 - 7 tháng là biết ngay. Nhiều người dù vốn ít nhưng vì nghĩ thị trường vẫn tăng trưởng như giai đoạn đầu nên vay tiền ôm bất động sản, giờ thực không biết làm sao để rút ra. Nếu bán thì có khi phải chịu lỗ hàng trăm triệu so với lúc mua, đó là chưa tính phần lỗ do lãi ngân hàng. Còn không bán thì lại phải đóng lãi hàng tháng, phải cắt giảm chi tiêu, dồn hết lực vào để trả lãi nhưng chưa biết đến khi nào mới thoát được hàng. Nếu không chịu đựng được lâu thì buộc phải bán lỗ”, ông Thịnh cho hay.
Cửa sáng cho nhà đầu tư có tiềm lực
Theo dữ liệu của Savills, trong nửa đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp giảm 52% theo năm, với hơn 9.100 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung đất nền lao dốc 53% theo năm, rổ hàng biệt thự, nhà phố giảm 23%.
Lượng giao dịch căn hộ nửa đầu năm cũng giảm 55% theo năm, chỉ đạt hơn 6.800 căn - mức thấp nhất trong nửa thập niên trở lại đây. Lượng giao dịch biệt thự, nhà phố giảm 34% theo năm. Đối với đất nền, sự sụt giảm các nhà đầu cơ do Covid-19 đã khiến doanh số giảm 67% theo năm.
Đại dịch khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh khó chồng khó, nhiều nhà đầu tư mắc cạn, đó là thực tế không thể phủ nhận. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khó khăn của nhà đầu tư này lại thường tạo ra cơ hội cho nhà đầu khác. Đặc biệt là những nhà đầu tư với tầm nhìn dài hạn, thì thị trường càng khó khăn, cơ hội càng lớn.
"Dù đà giảm tốc của thị trường bất động sản diễn ra ngày càng rõ rệt ở nguồn cung và sức mua nhưng đây có thể được coi là thời điểm vàng đối với một số nhà đầu tư có năng lực trên thị trường trong việc cân nhắc các cơ hội mới", ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam nhìn nhận.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhưng quan điểm đầu tư ở giai đoạn này là phải có chiến lược mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên bỏ tiền ở các phân khúc thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định.
"Cuộc khủng hoảng này sẽ khiến các nhà đầu tư không đủ dày dặn cũng như thiếu tiềm lực về tài chính bị đánh bật ra khỏi cuộc chơi, cơ hội còn lại trên thị trường dành cho các nhà đầu tư trung, dài hạn", ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhận định.
Các chuyên gia nhìn nhận, giai đoạn hiện tại, việc đầu tư lướt sóng chỉ còn rất ít cơ hội bởi đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang tính thời điểm khi thị trường sôi động hoặc có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm…
Do đó, muốn thành công trong giai đoạn này, các nhà đầu tư không nên đầu tư theo kiểu lướt sóng bằng vốn đi vay mà luôn phải chuẩn bị tiềm lực tài chính tương đương 30 - 50% giá trị bất động sản đầu tư, đồng thời dự tính về dòng tiền hàng tháng phải trả ngân hàng nếu kịch bản lướt không thành công. Có như vậy, nhà đầu tư mới hạn chế được khả năng phải đối mặt với áp lực lãi vay ngân hàng khi kịch bản lướt sóng thất bại.
Giá cả đang nơi tăng, nơi giảm khiến tâm trạng chung trên thị trường bất động sản lúc này là dè chừng, chờ xuống giá để mua vào. Tuy nhiên, việc giảm giá nhà trong trung và dài hạn là điều khó xảy ra bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, chi phí đầu vào gia tăng, thủ tục pháp lý siết chặt, nguồn cung giảm.
Đối với những người ở thực, việc chờ đón làn sóng rao bán cắt lỗ từ phía giới đầu tư mắc cạn là một hướng đi đúng, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng cũng cần cẩn trọng với những thông tin như vậy bởi giới đầu cơ có thể chỉ muốn đạt mục đích đẩy nhanh nguồn hàng chứ thực chất giá không hề giảm sâu. Thời điểm mở bán, nhà đầu tư có thể kỳ vọng biên độ lợi nhuận đạt từ 15 - 20%, đến khi rao bán giảm giá, họ vẫn có thể đạt mức 5 - 10% hoặc trường hợp xấu nhất là hòa vốn.
Báo cáo quý II của Bộ Xây dựng cho thấy, các dự án bất động sản mới chào bán trong thời gian vừa qua vẫn tăng giá. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng so với quý trước. Bất chấp dịch bệnh, những dự án bất động sản ở vị trí tốt vẫn bán được hàng trăm căn sau các đợt mở bán. Khách hàng chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực, nhắm lúc giá ít biến động, thị trường trầm lắng để tìm được nhà có mức giá hợp lý, không bị ảnh hưởng bởi giới đầu cơ hay lướt sóng.
Đó là những điểm sáng đầu tư có thể nhìn thấy rõ trên thị trường bất động sản lúc này./.
