Theo thống kê của Sở xây dựng TP.HCM, trên địa bàn TP hiện có 170 dự án nhà ở mặc dù đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư vẫn không thể đưa vào triển khai do còn nhiều vướng mắc khác nhau trong các thủ tục hành chính.
Việc cùng lúc hàng trăm dự án bị “đóng băng” được xem là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Cụ thể, trong tổng số 170 dự án trên, thì 44 dự án có quyền sử dụng đất ở đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.
Trước đây, phần lớn các dự án này đã được UBND TP cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và luật Nhà ở cũ. Thực chất, chỉ có một số ít dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở.
126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Hiện toàn TP có tất cả 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu. Nếu tính từ thời điểm tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư để trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của luật Đầu tư.
Thế nhưng, tất cả các dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500".
Nhận định về những khó khăn trước mắt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP cho biết, ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục "lựa chọn chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" là quy định đất ở 100%.
Chính quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP, có khoảng 26% dự án nhà ở thương mại (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở (ngay cả một số dự án tại các quận nội thành mà có xen cài đường hẻm thì cũng không có 100% đất ở).
Còn lại, khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất do nhà nước quản lý.
Trước đây, sau khi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp... để tạo lập quỹ đất sạch của dự án, thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở.
Từ thực tế này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, cần sớm giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó, có xen cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.
Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), HoREA cũng kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản Nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định.
Để khắc phục tình hình nói trên, trước mắt, Sở xây dựng TP đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng trên địa bàn TP và đã dự thảo nội dung Văn bản đề nghị UBND TP.HCM báo cáo Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
