Ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, năm 2017 là một năm khá thành công của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nhưng cũng được cảnh báo những rủi ro liên quan đến pháp lý, đặc biệt là vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel hay không.
Trong năm qua lượt tìm kiếm các dự án condotel chiếm đến 50%, giữ vị trí được tìm kiếm cao nhất trong 2 năm liên tiếp. Hai thị trường nghỉ dưỡng sôi động nhất cả nước là Nha Trang và Đà Nẵng. Tổng lượng giao dịch thành công ở 2 thị trường này chiếm đến 70% giao dịch thành công của thị trường nghỉ dưỡng trong 2 quý vừa qua.
Tại Nha Trang, từ đầu năm đến nay có hơn 40 dự án bất động sản nghỉ dưỡng chào bán, cung ứng cho thị trường khoảng gần 10.000 sản phẩm. Quý II/2017, thị trường Nha Trang hút mạnh giới đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi so với quý I, đạt 1.589 giao dịch. Đến quý III, lượng giao dịch tăng lên 1.791.
Tại Đà Nẵng, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng được tung ra thị trường với những chiến dịch quảng cáo rầm rộ. Quý II và quý III/2017, có hơn 2.000 giao dịch thành công.
Tuy nhiên, thời gian qua cơ sở pháp lý cho loại hình condotel vẫn hết sức chông chênh dẫn đến nhiều rủi ro cho khách hàng, trong đó rủi ro lớn đến chủ yếu từ mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn, từ 8 – 10% trong khoảng 8 – 10 năm; thậm chí tại một số dự án, mức cam kết lợi nhuận còn lên đến 12%.
Cần có cơ chế cụ thể để hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản cũng như quyền sử dụng và khai thác loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
Cuộc đua cam kết lợi nhuận đến nay vẫn còn những tranh cãi nhất định về tính xác thực (khả năng chi trả của chủ đầu tư) tuy nhiên có một điều chắc chắn là hầu hết các dự án condotel nếu muốn bán được hàng thì đều phải có cam kết lợi nhuận.
Lý giải về điều này, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng: “Đứng dưới góc độ đầu tư bất động sản, có thể nói việc cam kết lợi nhuận bao nhiêu phần trăm là phi thực tế. Tuy nhiên, tôi cho rằng đây là cái đặc thù của Việt Nam”.
Theo ông Hưng, các thị trường khác không có (hoặc rất ít) chuyện cam kết lợi nhuận nhưng bù lại, họ có những công ty quản lý uy tín, đưa ra những dự báo chuẩn xác về khả năng sinh lời trong tương lai. Những dự báo này căn cứ trên nhiều yếu tố như kinh tế vĩ mô, tốc độ tăng trưởng khách du lịch, tỷ lệ lấp đầy, giá phòng hay khả năng bị thay thế bởi sản phẩm khác… Nhìn vào những phân tích, dự báo này, quyết định cuối cùng thuộc về nhà đầu tư. Không có cam kết lợi nhuận nên đổi lại, giá chào bán rất hợp lý và dĩ nhiên, các dự án có khả năng lên giá trong tương lai.
“Câu chuyện ở Việt Nam là nếu chị có tiền và nhà đầu tư quảng cáo rằng đầu tư ở đây có lợi nhuận 10 – 15% thì chị có tin không, hay chỉ tin khi có cam kết? Hỏi vậy là đã tự trả lời, vì thị trường Việt Nam còn mới, không cam kết thì nhà đầu tư không tin”, ông Hưng phân tích.
Bên cạnh rủi ro đến từ cam kết lợi nhuận, thì vấn đề sở hữu đối với loại hình condotel cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, những “lấn cấn” trong việc cấp sổ đỏ cho condotel là bởi pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể nào cho loại hình bất động sản này.
“Condotel, officetel, hay hometel, tôi cho đó là nhu cầu của thị trường, thể hiện ở giao dịch trong năm vừa qua cũng rất mạnh, rất nhiều. Tuy nhiên, giũa công năng và pháp lý của những loại hình này đang có nhiều điểm chưa rõ ràng, trong khi đây sẽ là các sản phẩm mang tính xu hướng trong tương lai. Tất cả các nước phát triển cũng có những loại hình tương tự vậy. Do đó, nếu như không vi phạm đến an ninh quốc phòng thì cần phải thừa nhận loại hình này một cách hợp pháp cho vấn đề sở hữu. Như vậy sẽ rành mạch hơn”, ông Hưng cho hay.
Không chỉ riêng bất động sản nghỉ dưỡng mà một số loại hình bất động sản khác, cũng nên có sự xác nhận rõ ràng hơn về vấn đề sở hữu. “Ví dụ như bất động sản thương mại, hiện nay không cho phép chia nhỏ diện tích để cấp sổ đỏ, văn phòng cũng vậy, có thể bán sổ đỏ cho một sàn văn phòng chứ không thể bán vài chục mét vuông bất động sản thương mại cho khách hàng lẻ. Đó là vấn đề hiện nay đang gặp nhiều khó khăn và đang 'lách' bằng các hợp đồng thuê dài hạn. Bởi vậy khách hàng không xác lập được quyền sở hữu, không được hình thành quyền tài sản, không được mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng được, hạn chế việc mua bán chuyển nhượng”, ông Hưng dẫn chứng.
Do đó, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group đề xuất cần có cơ chế cụ thể để hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản cũng như quyền sử dụng và khai thác, có như vậy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, thương mại, văn phòng sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Bởi nếu không thừa nhận, không đưa ra hành lang pháp lý cho nó thì sẽ gây rủi ro cho các bên, khiến nhà đầu tư nào khi tham gia cũng trong tình trạng nơm nớp lo sợ... điều này sẽ tạo lực cản nhất định cho thị trường.
“Tôi cho rằng, phải tìm ra cơ chế điều chỉnh thích hợp bằng chính sách vì nhà nước nắm trong tay những công cụ điều tiết vĩ mô bằng chính sách, về thuế, về khuyến khích hoặc không khuyến khích đầu tư, chứ không thể thấy không ổn thì cấm. Như vậy là không phù hợp với quy luật phát triển thị trường hiện nay”, ông Hưng nhấn mạnh.
