Có thể thấy, phân khúc nhà ở (căn hộ bán, biệt thự/nhà liền kề) ở TP. Hồ Chí Minh trong thời gian 6 tháng đầu năm nay ghi nhận sự tăng giá, bất chấp giao dịch giảm mạnh nhất so với cùng kỳ năm ngoái.
Giao dịch căn hộ bán giảm mạnh
Savills Việt Nam cho biết, trong thời gian nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới giảm 86% theo năm xuống còn 1.980 căn. Trong đó, quý 2/2023 chỉ chiếm 19% (376 căn). Không có nguồn cung mới hạng A, trong khi đó hạng C lại chiếm 77% thị phần.
Còn nguồn cung căn hộ sơ cấp là 6.700 căn, giảm 59% theo năm. Hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35%, hạng A chiếm 20% thị phần.
Việc quy hoạch dự án đường vành đai cùng các dự án bán lẻ đã thúc đẩy thị trường căn hộ ở Hóc Môn với 7% thị phần.
Lượng bán ở trong nửa đầu năm 2023 đạt mức 1.170 căn (bình quân mỗi tháng bán 195 căn), giảm 90% theo năm. Riêng trong quý 2/2023 có hơn 300 giao dịch (bình quân mỗi ngày bán 3 căn). Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm.
Dù thị trường đã tăng tỷ lệ căn hộ hạng C, mặc dù vậy thì giá bán trung bình vẫn tăng 44% theo năm, đạt mức trung bình là 125 triệu đồng/m2 thông thủy bởi tồn kho hạng A, B giá cao.
Căn hộ hạng C cũng thu hút được nhiều người mua hơn, chiếm 62% lượng bán trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023. Còn căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng được nhiều người hỏi mua.
Đáng chú ý, người mua nhà cũng thận trọng trong việc tìm hiểu pháp lý dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư khi có đến 81% doanh số căn hộ đến từ những dự án có tính pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến 4 năm cho người mua, cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, chương trình cho thuê, quà tặng, các gói tài chính để có thể thúc đẩy tâm lý của người mua.
Savills Việt Nam cho biết, dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông báo sẽ giảm lãi suất, dù vậy thì lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13 - 15%/năm. Và ngân hàng Nhà nước cũng tiến hành điều chỉnh hạn mức tín dụng thêm 2 điểm phần trăm lên 14 - 15%. Điều này cũng dự kiến sẽ thúc đẩy được tình hình hoạt động trong nửa cuối năm 2023.
Còn trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 8.450 căn hộ được tung ra thị trường. Hang B ghi nhận chiếm 54%, hạng C có 39%, hạng A có 7% thị phần. Những dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit – Block T2 và La Partenza - tất cả các dự án này đang nhận đặt chỗ cũng như dự kiến ra mắt vào quý 3/2023.
Đến năm 2026 thì sẽ có 122.990 căn từ 116 dự án chính thức gia nhập vào thị trường, trong đó các dự án mới ghi nhận chiếm 61%.
10 năm qua, biệt thự/nhà liền kề hấp thụ thấp nhất
Ghi nhận, trong 6 tháng đầu năm 2023, Savills Việt Nam cho biết không có dự án biệt thự/nhà liền kề nào được chào bán. Lý do là bởi các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm, các thủ tục pháp lý khá phức tạp. Ba dự án hiện hữu mở bán thêm được 414 căn hộ mới.
Những căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung, chủ yếu là ở thành phố Thủ Đức. Chỉ có 13% nguồn cung sơ cấp ở TP. Hồ Chí Minh có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Việc hàng tồn kho cùng với sản phẩm mở bán đắt đỏ đã thách thức tính thanh khoản khi mà giá sơ cấp tăng 48% theo năm, lên mức hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong thời gian nửa đầu năm 2023.
Lượng giao dịch trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023 chỉ 158 căn, giảm 74% theo năm. Còn tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong thời gian 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm.
Có một số chủ đầu tư đã tiến hành cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với mức lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng mức lãi suất ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán.
Và lãi suất cho vay từ tháng 4 cho đến tháng 6 đã ổn định, được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm tính từ tháng 7/2023. Điều này cũng sẽ tiếp tục gây ra áp lực cho những người mua, đáng chú ý là ở khu vực thành phố. Những người mua để ở, các nhà đầu tư am hiểu thị trường cũng đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có mức giá phải chăng, được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông đang ngày càng được cải thiện.
Trong thời gian nửa đầu năm 2023, chỉ 9% lượng giao dịch biệt thự/nhà liền kề ở TP. Hồ Chí Minh có mức giá dưới 5 tỷ đồng. Tuy nhiên thì những bất động sản này ghi nhận chiếm 39% thị phần ở Bình Dương, Đồng Nai chiếm 63%, Long An chiếm 89%.
Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths cho biết: “Đối với phân khúc biệt thự/nhà liền kề, tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gây ra áp lực lên thanh khoản của thị trường. Mặc dù vậy thì triển vọng sẽ được cải thiện nhờ vào các cơ chế cụ thể về bất động sản, chính sách tiền tệ cũng như đầu tư hạ tầng”.
Và đến năm 2026, dự kiến sẽ có khoảng 5.200 căn biệt thự/nhà liền kề được mở bán. Dự báo, nguồn cung tương lai sẽ đạt đỉnh với 2.500 căn hộ vào năm 2025. Đối với khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ ghi nhận sẽ chiếm 71% thị phần. Còn Thành phố Thủ Đức sẽ chiếm phần còn lại. Cũng trong thời gian 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến có 500 căn sẽ được mở bán.
Triển vọng từ khách thuê nước ngoài giúp căn hộ dịch vụ “khởi sắc”
Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, quý 2/2023 nguồn cung đạt mức 7.009 căn tăng 8% theo quý, 13% theo năm. Bốn dự án mới cung cấp 133 căn, 17 dự án hiện hữu cung cấp thêm 383 căn và đều là dự án hạng C.
Nguồn cung tương lai hạn chế và dự kiến có 414 căn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023; 71% sẽ ở khu vực ngoài trung tâm gồm quận 7 (ghi nhận 48%), Bình Thạnh (ghi nhận 20%) và Phú Nhuận (ghi nhận 3%).
Có thể thấy, căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê. Cũng theo Savills, khảo sát trên 200 dự án chung cư ở cả ba hạng trong quý 2/2023, căn hộ chung cư có giá thuê thấp hơn 50 - 70% so với căn hộ dịch vụ. Trong đó thì hạng C chịu áp lực lớn nhất.
Trong quý 2/2023, tình hình hoạt động đã giảm nhẹ theo quý tuy nhiên cải thiện theo năm. Công suất thuê đạt mức 83%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý, tuy nhiên tăng 9 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê 516.000 đồng/m2/tháng và giảm 1% theo quý, tuy nhiên tăng 5% theo năm.
Đưa ra dự báo về nhu cầu thuê căn hộ trong thời gian sắp tới, Savills Việt Nam cho biết, dòng vốn FDI và lao động nước ngoài cũng thúc đẩy nguồn cầu. Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội cho biết, tính đến tháng 6/2023, TP. Hồ Chí Minh có hơn 7000 lao động nước ngoài được cấp phép lao động và cao nhất của Việt Nam. TP. Hồ Chí Minh chính là địa phương dẫn đầu về FDI.
Chính vì thế, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM - bà Giang Huỳnh cho biết: “Tình hình hoạt động căn hộ cho thuê sẽ phục hồi tốt theo năm nhờ vào việc dòng vốn FDI đầu tư đa dạng vào những lĩnh vực của nền kinh tế”.
