PV: Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019. Ông có nhận định gì về mức tăng này?
TS. Nguyễn Thế Điệp: Theo tôi, nhà chung cư tăng giá liên tục trong thời gian vừa qua cũng là thuận theo quy luật. Khi mức độ quan tâm và giá bán có xu hướng đi lên từ đầu năm đến nay thì căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản.
Lý giải vì sao phân khúc này giữ mức tăng liên tiếp trong 19 quý, theo tôi có một số nguyên nhân cốt lõi. Thứ nhất, quá trình đô thị hóa tăng, lực cầu tăng mạnh - người dân đổ về thành phố mua nhà. Dù thị trường bất động sản gặp khó nhưng rõ ràng vẫn xuất hiện nhu cầu ở thực.
Thứ hai, giá chung cư tăng do nguồn cung khan hiếm, dự án mới gần như “đóng băng”. Khi cung không đáp ứng đủ cầu sẽ kéo theo giá tăng. Điều đáng nói, quy định bỏ thời hạn sở hữu chung cư khiến người mua không phải đắn đo nhiều khi lựa chọn mua phân khúc này. Trong giai đoạn hiện nay, các nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm hướng tới người dùng cuối, có tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá. Theo đó, chung cư là xu hướng đầu tư trong thời gian hiện tại cũng như trong năm 2024.
PV: Nói như vậy, chung cư đang là phân khúc khởi sắc và triển vọng nhất trong bức tranh bất động sản hiện nay, thưa ông?
TS. Nguyễn Thế Điệp: Đúng vậy. Theo tôi, phân khúc chung cư hiện là phân khúc có tốc độ phục hồi tốt nhất trong thị trường bất động sản; các phân khúc khác mức độ phục hồi sẽ chậm nhịp hơn. Nhìn vào bức tranh thực tế, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực có mức giá phù hợp như căn hộ hạng B, hạng C sẽ được nhà đầu tư lựa chọn nhiều nhất.
Sở dĩ cá nhân tôi cũng như nhiều chuyên gia đưa ra nhận định giá nhà chung cư còn tiếp tục tăng trong thời gian tới là do giá vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công… tiếp tục xu hướng tăng.
Thêm vào đó, như tôi vừa nói ở trên, chênh lệch cung - cầu hiện nay rất lớn. Chỉ nhìn vào cung - cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu ở thật tăng không ngừng. Nhu cầu ở thật ngày một cao, chung cư sẽ là phân khúc được “thêm vào giỏ hàng” của người mua, nhà đầu tư.
Tuy nhiên, khi tốc độ tăng giá của chung cư đang “phi mã”, điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội mua chung cư của người dân (đặc biệt với gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn lên thành phố, người có thu nhập thấp - PV) ngày càng xa vời.
Ngoài phân khúc chung cư, theo tôi nhà đầu tư cần lựa chọn những sản phẩm bất động sản có pháp lý đầy đủ, nằm ở những vị trí có thanh khoản tốt. Tôi lấy ví dụ, trước đây, phân khúc đất nên được mệnh danh là kênh đầu tư "vua" nhưng thời điểm này, nhà đầu tư cần cân nhắc, có chăng chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới nên mua. Theo tôi, từ quý II cho đến hết năm 2024 sẽ là thời điểm đất nền phục hồi nhanh hơn. Do đó, với các nhà đầu tư cá nhân có sử dụng đòn bẩy tài chính thì thời điểm này chưa phù hợp để đầu tư.
PV: Theo tìm hiểu của PV, giá chung cư tăng cao, nhiều người mua chưa đầy một năm đã lãi tiền tỷ. Với mức lợi nhuận hấp dẫn, nhiều người có xu hướng bán chung cư mua đất nền, ông nghĩ sao về điều này?
TS. Nguyễn Thế Điệp: Chung cư là phân khúc vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa có thể đầu tư lâu dài và cho thuê kinh doanh. Theo đó, nhà đầu tư nhanh nhạy sẽ tìm kiếm nguồn hàng tốt để "lướt sóng".
Với người dân mua để ở, không có nguồn tiền mặt dư giả, khi đưa lên bàn cân so sánh, bán lời cao thì họ cũng có thể lựa chọn chuyển sang mua đất nền (mua xa một chút nhưng giá hợp lý, vẫn dư chút lời - PV). Thêm vào đó, nhiều người có tâm lý e ngại về những vấn đề phát sinh khi ở chung cư như phòng cháy chữa cháy, các khoản phí… họ cũng có thể chọn thời điểm bán chung cư mua đất nền là điều dễ hiểu.
Với nhà đầu tư, mục tiêu cốt lõi là sinh lời nên khi giá được đẩy lên cao họ sẽ thoát hàng. Việc đầu tư vào căn hộ chung cư giai đoạn này - phân khúc có thanh khoản tốt thì cũng là đầu tư hợp lý.
Theo thông lệ, mức giá sản phẩm thấp tầng trên thị trường bất động sản đang neo ở mức cao nên phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng. Với những dự án bất động sản mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm, pháp lý đảm bảo và có lượng cầu sẽ đưa ra quyết định mua để ở hay đầu tư trong dài hạn.
PV: Theo ông, để thị trường bất động sản thực sự khởi sắc cần những yếu tố gì?
TS. Nguyễn Thế Điệp: Theo quan điểm cá nhân tôi, ngoài những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ đang dần được “thẩm thấu” thì cần nhất là động lực cho thị trường phát triển. Gỡ vướng chính sách nhưng chậm đưa vào thực tiễn thì sẽ chỉ “giậm chân tại chỗ”.
Hiện nay, nhiều dự án đang vướng mắc về pháp lý, chưa thể triển khai, nếu không được khai thông, gỡ vướng thì doanh nghiệp cũng sẽ “sống mòn, chết yểu”. Doanh nghiệp không mạnh cũng đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản mất đi động lực thúc đẩy phát triển.
Tôi cho rằng, đà tăng giá có thể dừng lại khi các vướng mắc về thủ tục, pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung của thị trường. Tháo gỡ cho thị trường bất động sản cần có giải pháp thực chất.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
