Mong muốn nhận ý kiến góp ý cho các dự thảo luật
Mới đây, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với hàng loạt ý kiến của giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp được đưa ra thảo luận.
Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì dự thảo đề xuất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tiến hành tổng kết, đánh giá đề xuất nhóm chính sách và được Quốc hội thông qua.
Trong đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 8 nhóm chính sách và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 4 nhóm chính sách. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp, các bộ ngành để tổng kết, đánh giá, rà soát những bất cập, đồng thời lấy ý kiến cho các dự thảo luật theo đúng trình tự ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Dự thảo bước đầu cơ bản đảm bảo yêu cầu giải quyết vướng mắc, giảm bớt bất cập của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đảm bảo đồng bộ với các pháp luật khác có liên quan, đồng thời cố gắng cắt giảm các thủ tục hành chính, luật hóa một số quy định trong nghị định và các văn bản dưới luật.
Cả 2 dự thảo luật đang được lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong vòng 2 tháng.
Theo chương trình kế hoạch xây dựng và ban hành các dự án luật, dự kiến 2 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.
Bộ Xây dựng dự kiến tổ chức các hội thảo lấy ý kiến cho 2 dự thảo luật tại miền Bắc (TP. Hà Nội), miền Nam (TP.HCM) và miền Trung (TP. Đà Nẵng). Sau đó, sẽ tổ chức làm việc để lấy ý kiến của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cùng một số tổ chức có liên quan.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh mong muốn được lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện UBND các tỉnh, thành phố khu vực phía Bắc, đặc biệt là các doanh nghiệp - đối tượng chịu tác động của các luật đối với một số chính sách mới dư luận rất quan tâm như: Chính sách về sở hữu chung cư có thời hạn, những chính sách liên quan đến các địa phương, doanh nghiệp muốn thúc đẩy nguồn lực, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, các vấn đề liên quan đến quỹ đất 20%, giao đất, sử dụng các loại đất khác...
“Các ý kiến cần làm rõ: Các dự thảo luật sửa đổi đã đồng bộ với các luật liên quan chưa? Đã cải cách thủ tục hành chính chưa? Đặc biệt là các vấn đề đang được quan tâm như: Thời hạn nhà chung cư, dành quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội, giao đất, lựa chọn chủ đầu tư, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, các giao dịch bất động sản, sản phẩm bất động sản mới, môi giới bất động sản…”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.
Theo đó, đại diện các doanh nghiệp và giới chuyên gia đã đưa ra thảo luận nhiều vấn đề nổi bật.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tranh cãi vấn đề sở hữu nhà chung cư
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nêu ý kiến: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư là một đột phá. Hiện nay, tâm lý người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.
“Muốn vậy, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”, GS.TS. Cường đề xuất.
Cùng chung quan điểm, theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.
Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay, vì có hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó nên việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua. Nên cần có quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận.
Còn theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là không đúng, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Chuyên gia cũng cho rằng, từ góc độ nghiên cứu thị trường thì quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn là có lý, quan điểm cho sử dụng nhà chung cư vĩnh viễn không hợp lý. Từ góc độ quản lý, nhiều nước cũng quy định sử dụng nhà chung cư có thời hạn vì mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đề nghị, khi áp dụng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư cần quy định rõ không hồi tố với tất cả những khách hàng mua chung cư trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Những người mua chung cư trước khi luật có hiệu lực sẽ vẫn giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cũng nêu ý kiến về việc xử lý các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng cho nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư vào tham gia xây mới, cải tạo.
Do đó, nếu không đặt thời hạn sở hữu chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay. Trong khi đó, hết niên hạn sử dụng tòa nhà nhưng vẫn có thể đấu giá đất của tòa nhà đó vì họ vẫn còn quyền sử dụng đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị lên rất cao...
Đại diện doanh nghiệp, ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO cho hay, việc sở hữu căn hộ có thời hạn là chưa phù hợp với tâm lý người mua nên sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung. Với quy định này sẽ khiến khách hàng tập trung vào sản phẩm thấp tầng. Bên cạnh đó, việc xác định thời hạn cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, ông Đức đề xuất thực hiện theo phương án 2 trong dự thảo luật là quy định sở hữu chung cư gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng.
Bày tỏ không ủng hộ quy định thời hạn sở hữu chung cư, đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết theo quy định của Luật Đất đai, khi lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện rõ chỉ tiêu đất ở, dân số. Nhà đầu tư được giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá cũng xác định đó là đất ở lâu dài, vì vậy tài sản trên đất cũng cần lâu dài.
Đồng tình quan điểm, đại diện Tập đoàn Sunshine cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi sẽ khiến dòng tiền của người dân có nhu cầu sở hữu chung cư chuyển hết sang đất ở lâu dài.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sôi nổi nhiều vấn đề
Về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều ý kiến tại hội thảo thống nhất phương án mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thông tin về nhà ở, song song với đó là nâng cao chất lượng của các sàn giao dịch cũng như trình độ của các nhà môi giới bất động sản, siết chặt công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản...
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, giao dịch bất động sản sơ cấp và thứ cấp đều phải qua sàn giao dịch, nhưng cần lưu ý không được phát sinh thêm chi phí và thời gian đối với người dân và doanh nghiệp.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quan tâm và làm rõ một số vấn đề như: Ủy thác tài sản thế chấp thông qua các định chế tài chính trong nước; các loại hình nhà ở mới có được thế chấp hay không; bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai; đầu mối quản lý điều tiết thị trường bất động sản; dịch vụ kinh doanh thông tin, dữ liệu về bất động sản...
TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh 4 nhóm vấn đề:
Thứ nhất, quản lý bất động sản là quản lý các loại hình bất động sản và cả thị trường bất động sản. Quản lý như thế nào cần làm rõ trong luật.
Thứ hai, việc theo dõi "hơi thở" của thị trường chính là chỉ số giá. Thông tin giao dịch, cung cầu cần phải minh bạch cụ thể và có thể chi tiết biểu bảng đường lên xuống giống như thị trường chứng khoán.
Thứ ba, cần sớm chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong giao dịch bất động sản cũng như quản lý bất động sản và quy định rõ trong luật.
Thứ tư, về chứng chỉ hành nghề cho môi giới hiện tại, trong Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần tính đến phương án đào tạo online, cấp chứng chỉ online. Bên cạnh đó, thời hạn chứng chỉ hành nghề cho môi giới cũng cần quy định chặt chẽ hơn và liên tục cập nhật cho phù hợp với tình hình thực tế.
GS.TS. Hoàng Văn Cường chia sẻ, việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần tập trung chấn chỉnh lĩnh vực môi giới bất động sản; tạo cơ hội để nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia thị trường; tăng cường nguồn lực cho các nhà đầu tư, nhất là trước những động thái điều tiết van tín dụng từ phía ngân hàng; phân định giữa giao dịch quyền sử dụng đất và các dự án bất động sản; tăng cường các công cụ tài chính để giám sát, quản lý thị trường bất động sản...
Cụ thể, chuyên gia nêu 5 vấn đề nổi bật:
Thứ nhất, tình trạng sốt nóng bất động sản có vai trò và tác động rất lớn từ môi giới bất động sản. Do đó, một trong những trọng tâm của dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là hướng vào nhóm môi giới với các quy định chặt chẽ hơn để ngăn chặn cò đất thổi dự án ma.
Thứ hai, giao dịch bất động sản là một giao dịch có hàng hóa rất lớn. Các giao dịch bất động sản cần phải có cơ quan trung gian, độc lập có đủ năng lực để xác thực, xác định về giá thị trường. Việc để các giao dịch bất động sản trao tay vừa khiến thất thu ngân sách nhà nước, vừa tạo ra những cơn sốt đất gây nhiễu loạn thị trường. Nhà nước cũng khó có thể kiểm soát được những giao dịch này.
Thứ ba, công cụ giải quyết điều tiết các vấn đề của thị trường ra sao? Thực tế, chỉ có một công cụ có hiệu quả là cấm phân lô bán nền còn hầu như các công cụ chưa có để điều tiết thị trường. Do đó, dự thảo sửa đổi luật lần này bổ sung chương về các công cụ điều tiết thị trường là rất mới và hay.
Thứ tư, vấn đề huy động vốn của thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Tín dụng ngân hàng chỉ cần đưa một cảnh báo sẽ quản lý chặt chẽ vốn vay bất động sản là gần như thị trường bất động sản chững lại. Điều đó có nghĩa rằng, công cụ tín dụng như van điều tiết thị trường. Do đó, cần tạo công cụ khắc phục để thị trường bất động sản có thể huy động vốn sản xuất mà không quá lệ thuộc vào tín dụng.
Thứ năm, liên quan đến các loại hình nhà, cần lưu ý về loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Cần xem lại có nên quy định thừa nhận loại nhà này không vì đây mới là công trình trên giấy tờ chứ chưa phải nhà ở. Do đó, quá trình giao dịch, quản lý, đăng ký... không thể giống nhà ở đã hình thành. Hiện giao dịch trên thị trường bị tranh chấp thường rơi vào loại hình nhà ở này với những biến động bất thường. Nhiều nước trên thế giới cũng không sử dụng khái niệm này nên khi làm luật cũng cần xem xét lại, tránh làm khó trong khâu quản lý.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Cen Group cũng thừa nhận, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai hay khiến thị trường “nóng”. Bởi vậy, biện pháp bắt buộc phải giao dịch qua sàn được dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đưa ra là rất cần thiết.
Ông Hưng phân tích, sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ nên cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người giao dịch mua - bán. Sản phẩm này nhiều khi chỉ đóng theo tiến độ có vài chục phần trăm là có thể giao dịch, chuyển nhượng qua nhiều vòng. Do đó, kiểm soát giao dịch qua sàn sẽ rất tốt.
Liên quan đến việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, theo ông Hưng, hoạt động môi giới phải có chứng chỉ nhưng cần phân biệt môi giới và đại lý bán hàng. Môi giới có thể là cá nhân hoặc tổ chức, có tư cách pháp nhân.
Hiện có nhiều người đang tham gia bán hàng kiểu đại lý kinh nghiệm “non”, chỉ thông qua hình thức rao vặt, chào bán qua internet nên cần phải xem xét về thẩm quyền ký chốt giao dịch. Ông Hưng đề xuất, chỉ môi giới có thẻ hành nghề mới đủ tư cách được thẩm định, ký xác nhận giao dịch.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh đồng tình với quan điểm mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc qua sàn nhưng khuyến nghị cần nghiên cứu kỹ thêm về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Đặc biệt, ông Thanh phản ánh, hiện dự thảo đưa ra điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản rất chi tiết, cụ thể nhưng lại để thời hạn chỉ có 2 năm là không hợp lý. Điều này tạo áp lực cho người làm nghề vì học và thi chứng chỉ này đòi hỏi sự nghiêm túc và không dễ.
Ông Thanh cho biết thêm, kinh nghiệm tại nhiều nước không quy định thời hạn cho chứng chỉ này, miễn là trong quá trình hành nghề, hoạt động không xảy ra sai phạm. Có như vậy mới tạo điều kiện cho người hành nghề môi giới yên tâm với nghề./.
