Luật Đất đai 2024: "Vừa đảm bảo công bằng, vừa đảm bảo sự cân bằng"

Luật Đất đai 2024 tăng cơ hội tiếp cận đất đai công bằng hơn so với các quy định cũ

Chưa bàn đến hiệu quả của bộ luật này khi đi vào cuộc sống ra sao, nhưng trước mắt, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần đưa đất đai trở về đúng giá trị là tài nguyên quý hiếm cần sử dụng hiệu quả.

Thứ nhất, Luật mới cấp sổ cho đất không giấy tờ nhưng sử dụng ổn định đến trước 1/7/2014. Như vậy, những mảnh đất thừa kế từ cha mẹ, hay được tặng cho, hộ gia đình tách hộ riêng để ở… sẽ có cơ hội được cấp sổ đỏ, mang lại sự yên tâm cho người dân. Qua đó, giúp đất trở nên có giá trị và sử dụng hiệu quả hơn.

Thứ hai, có điểm vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng cũng thể hiện rõ nét của cơ chế thị trường, là doanh nghiệp có năng lực sẽ có cơ hội kiếm tiền sẽ tốt hơn. Thông qua việc, Luật cho phép doanh nghiệp linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần.

"Quy định mới này vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Được nộp tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn.

Nếu trả tiền thuê một lần, doanh nghiệp lại có cơ hội gia tăng giá trị sử dụng đất hơn khi chuyển nhượng hoặc bán quyền cho thuê đất hoặc là dùng làm tài sản thế chấp vay vốn đầu tư cũng thuận tiện và dễ được ngân hàng chấp nhận hơn", ông Nghĩa bình luận.

Liên quan đến việc tiếp cận đất đai, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhấn mạnh: Khi nói đến tiếp cận đất đai, Luật Đất đai không đặt trọng tâm vào các dự án cụ thể. Mà dưới góc độ dự án sử dụng đất như một nguồn lực đầu vào để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Vậy thì nguyên tắc tiếp cận đất đai được thể hiện ở điểm đầu tiên, là làm sao sử dụng tối đa cơ chế thị trường, tránh cơ chế giao đất chỉ định theo kiểu hành chính.

"Cơ chế thị trường ở đây là việc thể chế hóa Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng về đấu giá đối với đất sạch, hay là cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, sau đó, Nhà nước giao đất và cơ chế thỏa thuận. Chúng ta cũng ưu tiên cơ chế thỏa thuận hoặc nhà đầu tư có đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Vậy thì, yếu tố thứ hai là phải đảm bảo cơ chế công bằng. Nếu "thị trường" quá thì đôi khi những doanh nghiệp vừa và nhỏ, năng lực thấp hơn lại thiệt thòi trước những doanh nghiệp lớn. Cho nên, chúng ta vừa đảm bảo công bằng, vừa đảm bảo sự cân bằng.

Cũng do vậy, Luật Đất đai mới cũng yêu cầu phải dành một số quỹ đất nhất định, trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cho doanh nghiệp vừa và nhỏ", ông Hiếu nói.

Thứ ba, ngoài cơ chế công bằng, ông Hiếu chỉ ra, Luật Đất đai mới có rất nhiều quy định chặt chẽ về thời hạn triển khai dự án. Hay điều kiện để tham gia đấu giá, đấu thầu, tránh trường hợp nhà đầu tư không thực sự đủ năng lực, một số nhà đầu tư có thể đang đầu tư dàn trải và không đảm bảo cam kết thực hiện.

"Tôi muốn muốn nhấn mạnh, nhìn chung hay cụ thể ở lĩnh vực bất động sản, thì Luật Đất đai lần này cũng nhấn mạnh nhiều đến yếu tố công bằng, minh bạch thị trường và cơ hội sẽ dành nhiều hơn cho những nhà đầu tư thực chất, có kế hoạch sản xuất, kinh doanh rõ ràng, cẩn thận, kỹ lưỡng. Rõ ràng, đây là những cơ hội tốt hơn so với các quy định ở Luật Đất đai cũ", ông Hiếu khẳng định.

Phải cải thiện năng lực thực thi, giám sát và tăng cơ hội giám sát cho người dân

Chưa bàn đến hiệu quả khi Luật Đất đai đi vào thực tiễn, có thể nói, người dân và doanh nghiệp đã thở phào, khi chính quyền sẽ xác định được phần nào phương hướng xử lý những tồn đọng, mà trước đây chưa nhận được giải thích thoả đáng.

Với nhiều điểm mới, cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án. Nhờ đó, cũng mang lại cơ hội rút ngắn được thời gian phục hồi của thị trường bất động sản.

Song, để Luật Đất đai thực sự đi vào cuộc sống, đòi hỏi việc tổ chức triển khai thi hành được tiến hành sớm và hiệu quả. Mà trước hết, các bộ, cơ quan ngang bộ cần sớm hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định

Nhưng quá trình hoàn thiện thể chế về đất đai không thể hoàn thiện trong một sớm một chiều. Ông Nghĩa cho rằng, "không thể quấy quá được", việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn Luật cũng cần nhiều thời gian.

"Hy vọng các văn bản hướng dẫn dưới Luật sẽ được tiến hành một cách sớm nhất, nhanh nhất, để các chính sách sẽ đi vào cuộc sống ngay khi Luật có hiệu lực. Và chắc chắn những tín hiệu về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn", ông Nghĩa khẳng định.

Chia sẻ về những việc cần làm trong thời gian tới, ông Phan Đức Hiếu nhận định: "Theo tôi thì khi ban hành nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn, không có cách nào khác là khẩn trương, buộc các nghị định hướng dẫn thi hành luật phải có hiệu lực, trước khi Luật Đất đai có hiệu lực. Đây là yêu cầu mà tôi cho là bắt buộc.

Thứ hai, việc hướng dẫn thi hành luật phải bám sát tinh thần và các quy định của luật. Tránh trường hợp gọi là bó hẹp hay mở rộng các cái quy định của pháp luật.

Ông Hiếu cũng nhìn nhận: "Việc ban hành Luật chỉ là một phần. Công tác tổ chức thực thi, nâng cao năng lực chuyên môn và kỷ luật thực thi, trách nhiệm giám sát của những cơ quan như Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc đảm bảo luật đi vào cuộc sống.

"Nếu chúng ta chỉ có luật, chỉ có nghị định mà không cải thiện được năng lực thực thi, năng lực giám sát và tăng cơ hội giám sát cho người dân, thì rõ ràng hiệu lực của luật giảm đi rất nhiều", ông Hiếu khẳng định./.