Được sinh ra với vai trò “bà đỡ” nhằm điều tiết thị trường phát triển minh bạch và đúng hướng nhưng bên cạnh những tác động tích cực, các chính sách đất đai, trong đó chủ chốt là Luật Đất đai 2013, đang bộc lộ nhiều bất cập, ảnh hưởng lớn tới hoạt động của doanh nghiệp cũng như còn nhiều kẽ hở khiến lĩnh vực đất đai trở thành “mảnh đất màu mỡ” cho lợi ích nhóm, hình thành các sai phạm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Nếu không kịp thời có sự điều chỉnh sửa đổi chính sách đất đai nói chung, Luật Đất đai 2013 nói riêng sẽ gây ra tác động ngược, trở thành “vòng kim cô” kìm hãm sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời "châm ngòi", tạo điều kiện cho các doanh nghiệp dễ dàng “dính” phải các sai phạm, xa hơn là dẫn đến thị trường bất động sản kém minh bạch, nhiều rủi ro khó lường.

Vai trò “bà đỡ” của chính sách đất đai

“Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng chịu sự chi phối của quản lý Nhà nước, thông qua vai trò điều tiết đất đai. Một sản phẩm bất động sản khi được đưa ra thị trường phải được cơ quan thẩm quyền cho phép thông qua phê duyệt quy hoạch, việc xét duyệt các dự án đầu tư, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đảm bảo các cơ sở pháp lý khác của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Do đó, muốn thị trường vận động và phát triển thì vai trò của chính sách rất quan trọng”, TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, trường Đại học Lâm Nghiệp nhận định.

Theo các chuyên gia, chính sách đất đai, trong đó rường cột là Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai.

Thực tế từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới đến nay, Quốc hội đã 04 lần ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993, 2003 và năm 2013, trong đó có 02 lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Việc hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai qua các thời kỳ đã góp phần điều tiết tốt hơn các hoạt động của thị trường, thu hút đầu tư, đa dạng nguồn cung, thúc đẩy cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Quy định về điều kiện cho các tổ chức trong nước và quốc tế hay người nước ngoài tiếp cận đất đai, tham gia vào thị trường bất động sản được cởi mở, thông thoáng hơn trong thời gian qua cũng là yếu tố quan trọng, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng đã được đầu tư xây dựng bởi nguồn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản và bộ mặt đô thị Việt Nam.

Theo TS. Nguyễn Bá Long, thị trường bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc thù, do đó rất nhạy cảm với những tác động từ chính sách pháp luật. Việc thay đổi hay bổ sung các quy định, chính sách của Nhà nước sẽ có ảnh hưởng tức thời và trực tiếp đến thị trường. Nếu chính sách và pháp luật phù hợp với thực tế khách quan sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng, ngược lại sẽ tạo ra cú “sốc” và tác động tiêu cực cho doanh nghiệp và thị trường.

Chính sách không theo kịp thực tiễn: Lưỡi dao "chọc thủng" quyết tâm của doanh nghiệp

Luật Đất đai 2013 được đánh giá là chưa theo kịp thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp, chưa “hiểu” thị trường dẫn đến kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Những khoảng trống, lỗ hổng cùng những vướng mắc, bất cập, chồng chéo đã bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Đồng thời gây ra tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất; cấp, giao và cho thuê đất… gây bức xúc cho người dân và doanh nghiệp chân chính. Qua thực tế, có nhiều câu chuyện dở khóc, dở cười của doanh nghiệp khi vốn và các nguồn lực khác đã sẵn sàng nhưng lại không triển khai được dự án do vướng mắc đất đai.

Theo các chuyên gia, hiện nay, đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại, đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Việc giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nhiều nguồn gốc khác nhau đang gặp trở ngại lớn. Bên cạnh đó, quy định áp dụng khung giá đất khi giải phóng mặt bằng cũng khiến việc tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

Theo đó, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó dễ, khiến dự án bị đình trệ từ năm này qua năm khác.

“Dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Quá trình giải phóng mặt bằng thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.

Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”, một chuyên gia đánh giá.

Đó là chưa kể, việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác, nơi thì sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nơi thì định giá đất bằng phương pháp thặng dư, dựa trên tổng doanh thu giả định của dự án theo quy hoạch và tổng chi phí ước tính để xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Tuy nhiên, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất.

Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần theo Luật Đất đai 2013 sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, thực trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật sẽ đem đến nhiều hệ quả tiêu cực đối với doanh nghiệp.

Trước hết, mọi hoạt động của doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, kinh doanh đều chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Do vậy, khi hệ thống pháp luật không thống nhất, doanh nghiệp sẽ bị giằng co trong việc thực hiện nghĩa vụ tuân thủ pháp luật theo hướng đáp ứng đúng quy định của luật này thì lại không đúng với quy định của luật khác, kết quả là doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro nguy cơ vi phạm pháp luật rất cao.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp, thời gian xử lý thủ tục hành chính kéo dài… dẫn tới tạo gánh nặng lớn về mặt chi phí, tốn kém thời gian, thậm chí lỡ nhịp thời cơ đầu tư kinh doanh.

Mặt khác, thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới, được sử dụng đa công năng như condotel, officetel, shophouse... trong khi Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về việc sử dụng đất đối với các loại hình này. Đây là nguyên nhân chính làm cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới bị chững lại hiện nay. Một vài sự đổ vỡ trên thị trường condotel cuối năm 2019 đã cho thấy mức độ nghiêm trọng của việc thiếu hành lang pháp lý điều tiết thị trường.

Đó là những hệ lụy mà doanh nghiệp bất động sản đã, đang và sẽ phải đối mặt khi việc sửa đổi những bất cập của chính sách đất đai bị trì hoãn. Đây là lần thứ hai Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lùi thời hạn hoàn thành (lần này kéo dài đến tận tháng 10/2021) trong khi Chính phủ đã có chỉ đạo sửa đổi từ năm 2016.

Doanh nghiệp cùng các dự án đang bị tắc nghẽn tiếp tục “thấp thỏm” chờ đợi, cơ quan quản lý, chính quyền địa phương vẫn lúng túng không biết "xoay" các vướng mắc cho doanh nghiệp ra sao. Trong hoàn cảnh này, chính sách đất đai nghiễm nhiên trở thành lưỡi dao "chọc thủng” quyết tâm của doanh nghiệp. Một khi nhà đầu tư nản chí, thị trường bất động sản ngưng trệ thì tất yếu sẽ gây ra hệ lụy dây truyền đến nhiều ngành kinh tế khác có liên đới như vật liệu xây dựng, nội thất… Đồng thời, nguồn lực đất đai không được khai thác và sử dụng hiệu quả, trong khi đây là nguồn lực lớn của đất nước và nền kinh tế.

Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ:

“Việc gia hạn thời gian sửa đổi này không có nghĩa là chờ đến nhiệm kỳ sau mới bắt tay vào làm mà ngay từ bây giờ cần phải triển khai quyết liệt, triệt để, rà soát các bất cập, lấy ý kiến, sớm hoàn thiện Dự thảo. Hướng sửa đổi phải đa dạng, nhiều chiều và cơ bản để hạn chế tối đa các điểm còn khiếm khuyết trong Luật Đất đai năm 2013. Tiến độ sửa đổi sẽ quyết định việc đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người sử dụng đất cũng như các nhà khoa học, người dân, nhà quản lý… với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng”.

Theo vị chuyên gia này, trong thời gian chờ sửa các bất cập ở văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn, Chính phủ cần tích cực ban hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai thực hiện dự án cũng như khi phát triển các loại hình bất động sản mới.

“Như vấn đề liên quan đến pháp lý của condotel, Quyết định số 703 ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên - Môi trường dù chưa mang tính pháp điển hóa, chỉ là văn bản hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhưng phần nào cũng đã gỡ được một phần khó khăn cho thị trường, giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn”, bà Nhung nêu dẫn chứng.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), pháp luật về đất đai còn nhiều quy định mang tính hàn lâm và phức tạp đến mức một trưởng phòng quản lý đất đai thuộc một sở Tài nguyên và Môi trường còn cho rằng: Luật Đất đai không quy định về thu hồi đất công để thực hiện dự án đầu tư, vì thế dự án của doanh nghiệp phải thu hồi toàn bộ diện tích đất một khu thể dục thể thao của tỉnh nhưng đã gần 5 năm nay chưa đàm phán xong việc thu hồi đất. Phức tạp dẫn đến sau khi việc phòng chống tham nhũng đạt được những hiệu quả nhất định thì một số lãnh đạo UBND cấp tỉnh "run tay" ban hành quyết định thu hồi đất tại một số dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, mặc dù Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu theo đúng quy định của pháp luật... 

Trên tất cả, các chuyên gia cho rằng, việc sửa Luật Đất đai năm 2013 là một vấn đề bức thiết và rất quan trọng, tác động lớn đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp, hơn lúc nào hết, cần nhanh chóng loại bỏ “tư duy nhiệm kỳ” trong việc làm luật.