Năm 2018, theo phân tích từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường năm 2018 chỉ vào khoảng 77 dự án với tổng số 28.316 căn nhà (gồm có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng.
Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%. So với năm 2017, số lượng dự án giảm 13%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 34,1%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh nhất 44,1%.
Nguyên nhân được cho rằng, trong năm 2018, do có nhiều dự án bị ách tắc vì thủ tục đầu tư khiến nguồn cung dự án đưa ra thị trường hạn hẹp. Theo đó, thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục đan xen giữa khó khăn và thuận lợi. Đáng chú ý là kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng cao (GDP năm 2018 tăng 7,08%/năm) kỳ vọng sẽ là nhân tố nền tảng tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Thêm nữa, dân số tăng mạnh, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều, là nhân tố đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.
Ba yếu tố “thúc" giá nhà TP.HCM tăng trong năm 2019
Chuyên gia nghiên cứu thị trường của JLL cũng đưa ra nhiều nhận định khả quan. Trong đó có dự báo, năm 2019, sẽ có khoảng hơn 45.000 căn hộ gia nhập thị trường, tỷ lệ hấp thụ có thể lên tới 85%. So với năm 2018, mặt bằng giá bán căn hộ trên toàn thị trường được dự báo vượt từ 5 - 10%.
Đặc biệt, giải thích về lý do giá căn hộ tiếp tục leo thang, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Việt Nam, đưa ra 3 nguyên nhân chính:
Một là tiến trình phê duyệt chủ trương đầu tư và cấp phép dự án bị chậm lại gây ra sự sụt giảm nguồn cung trên thị trường. Bên cạnh đó, UBND TP.HCM mới đây đã đồng ý đề xuất xử lý hủy bỏ, thu hồi quyết định đối với 180 dự án không triển khai đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đây là những diễn biến khiến nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM bị tác động rất lớn.
Theo dự báo của hãng nghiên cứu, mặc dù thị trường vẫn có hơn 45.000 căn hộ mở bán chính thức, nhưng thực tế phần lớn nguồn cung này là của các dự án đã được phê duyệt xây dựng và triển khai tiền mở bán trong năm 2018.
Hai là người dân tại TP.HCM vẫn có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Số liệu thống kê đến hết quý IV/2018 cho thấy, số lượng căn hộ hoàn thành đạt 160.000 căn ở tất cả các phân khúc. Như vậy, tỷ lệ cung - cầu chỉ đạt 17 căn hộ trên 1.000 dân.
Ba là, sức ép từ việc giá trị đất và giá thành xây dựng tăng liên tục qua các năm khiến các nhà đầu tư buộc phải tính toán giá bán hợp lý trong bài toán lợi nhuận và dòng vốn.
"Chúng tôi kỳ vọng, nhu cầu nhà ở trong năm 2019 sẽ tiếp nối đà tích cực của năm vừa qua. Trong bối cảnh nguồn cầu diễn biến khả quan, nguồn cung bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường", ông Stephen cho biết.
Mặt khác, theo phân tích từ Savills, giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội nhìn chung vẫn thấp hơn so với các thị trường tương đương trong khu vực như Kuala Lumpur (Maylaysia) và Bangkok (Thái Lan), mặc dù tốc độ tăng trưởng ở TP.HCM cao hơn khi so sánh với các thị trường này.
Mức giá trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm hơn. Sự tăng giá này phần nào phản ánh về những tiêu chuẩn phát triển cao hơn, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa nhanh, sự bùng nổ của tầng lớp trung và thượng lưu cũng như cơ sở hạ tầng thuận lợi.
Theo nghiên cứu, giá nhà mới tại khu trung tâm TP.HCM đang giữ mức trung bình khoảng 5.500- 6.500 USD /m2 (khoảng 120-145 triệu đồng/m2), bằng một phần rất ít so với Hong Kong - nơi mà nhà ở luôn ở mức giá đắt đỏ kỷ lục.
Ngoài ra, khoản lợi nhuận cho thuê nhà đã vượt quá 5%, được coi là kênh đầu tư hấp dẫn so với lợi nhuận sụt giảm ở những địa điểm khác trong khu vực. Do đó, nhu cầu đầu tư vào nhà cho thuê cũng tăng cao.
Savills cũng nhận định ngày càng có nhiều cơ hội đầu tư dài hạn trong phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là khi các chỉ số kinh tế vẫn phát triển vượt trội, người mua hoàn toàn được hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị đầu tư.
