Thanh khoản suy giảm ở nhiều phân khúc, giá sơ cấp tiếp tục neo cao

Theo DKRA Consulting, trong quý 2/2026, ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận mức biến động nhẹ về nguồn cung sơ cấp ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.

Ở phân khúc đất nền, quý 2 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó, với tỷ trọng khoảng 93%. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% trên tổng nguồn cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp hầu như không biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp tăng khoảng 4% so với đầu năm, mức tăng chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức độ tạo thị cao và tiềm năng khai thác thương mại tốt.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TP.HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu khi chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu chung của thị trường sơ cấp giảm 11% so với cùng kỳ. Điểm sáng ghi nhận tại các dự án mở bán ở Đồng Nai sau thông tin địa phương được chính thức nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước, trong khi giá bán thứ cấp giảm phổ biến từ 2-6%, thanh khoản sụt giảm đáng kể so với đầu năm, chủ yếu ở những bất động sản mà người mua chịu áp lực đòn bẩy tài chính và muốn nhanh chóng thanh khoản để giảm dư nợ, lãi vay.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án tập trung chủ yếu tại khu vực TP.HCM (mới), chiếm khoảng 53% tổng nguồn cung thị trường. Sức cầu tiếp tục duy trì ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9% trên tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 71% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao và không có nhiều biến động do tác động của chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án tăng cao. Giá bán thứ cấp tăng trung bình khoảng 2%, chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà cho cư dân.

Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh cao năm 2019. Trong bối cảnh lãi suất và tín dụng còn nhiều biến động, các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường. Sức cầu duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ tăng không đáng kể. Mặt bằng giá sơ cấp tăng bình quân khoảng 15% so với cùng kỳ. Theo đánh giá, triển vọng thị trường vẫn đối diện nhiều trở ngại về thanh khoản và dư địa tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Trong khi đó, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 3% so với cùng kỳ, trong đó hơn 99% vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã triển khai trước đó. Sức cầu tiếp tục sụt giảm mạnh, lượng giao dịch giảm hơn 71% so với cùng kỳ năm 2025 do tác động của mặt bằng lãi suất tăng cao. Giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước nhưng vẫn tăng trung bình khoảng 13% so với cùng kỳ. Thị trường tiếp tục đối diện nhiều thách thức khi thanh khoản trầm lắng và niềm tin của nhà đầu tư suy giảm.

Sức cầu sẽ chuyển biến tích cực hơn khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý 3/2026, nguồn cung mới của phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm với khoảng 300-400 sản phẩm được mở bán. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ so với quý 2 và chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục xu hướng giảm, trong khi thanh khoản chưa được cải thiện đáng kể do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao dưới áp lực của chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến dao động từ 10.000-13.000 căn, giảm nhẹ so với quý 2 và tập trung phần lớn tại Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven. Sức cầu được kỳ vọng sẽ có chuyển biến tích cực hơn khi nhiều dự án từng bước được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt khoảng 2.000-3.000 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn ở TP.HCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu (theo địa giới cũ). Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thị trường thứ cấp vẫn chịu áp lực thanh khoản bởi mặt bằng lãi suất vay mua nhà còn cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel được dự báo tăng nhẹ so với quý II, đạt khoảng 300-500 căn, phân bổ chủ yếu tại Khánh Hòa, Đắk Lắk và TP.HCM. Nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tương đương quý II, dao động khoảng 200-250 căn, tập trung chủ yếu tại Phú Thọ. Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường được dự báo vẫn ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn./.