Lập chốt bán đất
Hiện nay tại các khu dân cư như Ngọc Bảo Viên, phường Nghĩa Lộ; khu dân cư Thạch Bích, xã Tịnh Ấn Tây; dự án đảo Ngọc, thôn Ân Phú, xã Tịnh An (TP. Quảng Ngãi) hay khu dân cư Đồng Phú, xã Tịnh Hà (Sơn Tịnh)… việc mua bán đất diễn ra khá nhộn nhịp.
Chúng tôi đến khu dân cư Ngọc Bảo Viên, điểm nóng “sốt” đất trong suốt 1 năm qua, thấy nhiều tốp cò đất dựng xe túm tụm trên các vỉa hè. Thấy chúng tôi, những cò đất nhanh chóng tiếp cận hỏi chúng tôi mua hay bán đất?
Cò đất tên Dũng nói một tràng liên phanh nào là giá cao gấp 3 - 4 lần giá đấu giá ban đầu là do đất đẹp, hạ tầng khang trang, nằm ở trung tâm thành phố..
“Mua hay bán đất, chỗ nào chỉ đi, từ 2,1 tỷ đến 2,5 tỷ, 15 phút sau là chồng tiền ngay. Đất này mua bán nhanh như mua bán rau, nhìn vậy chứ rơi vào tay dân hết rồi, không mua vài hôm nữa không có mà mua”- cò đất tên Dũng nói.
Các chốt dựng lên để giao dịch ở khu dân cư Thạch Bích.
Ở khu dân cư Thạch Bích, Đồng Phú, các chốt, bảng bán đất, bàn ghế dựng lên nhan nhãn, luôn có nhân viên túc trực để “chèo kéo” khách hàng mua đất mỗi khi có người lạ xuất hiện.
Thấy chúng tôi rà xe máy đến, 3 nhân viên đang ngồi trong chốt tạm tại khu dân cư Thạch Bích tay cầm bảng đồ nhanh chân chạy ra hỏi muốn mua khu nào?
Một thanh niên giới thiệu tên Bình mời chào: “Công ty em đầu tư rất nhiều khu dân cư, ở đây cũng có mà Đà Nẵng, Bình Định đều có. Khu này công ty đấu được 30 lô giờ bán lại. Chị không mua mai mốt còn cao hơn nữa”.
Khảo sát tại khu dân cư này, các lô đất chênh lệch khá cao so với thời điểm đấu giá cách đây chỉ vài tháng. Cơn sốt đất tại khiến những gia đình có đất nhường cho dự án bất ngờ và tiếc nuối.
Nhiều lô đất nằm trong đường nội bộ giá sàn chỉ hơn 500 triệu đồng, khi qua đấu giá lên đến hơn 900 triệu đồng. Nay giới đầu tư hét 1,2 đến 1,5 tỷ đồng. Riêng các số lô đất nằm ở mặt tiền đường dẫn cầu Thạch Bích có giá mới là 2,5 - 3 tỷ đồng, cao hơn gần 1,5 - 2 tỷ đồng so với giá sàn.
Phần lớn đất phân lô bán nền thuộc về giới đầu cơ.
Lom khom cắt cỏ cho bò trên ruộng lúa của gia đình đã nhường đất để làm đường dẫn qua khu dân cư, ông Nguyễn Văn Tý ở thôn Thống Nhất, xã Tịnh Ấn Tây phàn nàn: “Một sào đất lúa được đền bù chỉ hơn 100 triệu đồng, xong rồi nông dân hết đất sản xuất không biết làm gì? Giờ phân lô bán nền vài tỷ đồng mỗi lô, nông dân chỉ biết nhìn chứ ai mua cho nổi?”.
Tại thôn Ân Phú, xã Tịnh An (TP. Quảng Ngãi) nơi quy hoạch dự án “đảo ngọc” cũng quay cuồng trong cơn sốt đất. Cò đất, giới đầu tư suốt ngày lùng sục hỏi mua tất tần tật từ đất ruộng đến đất vườn. Mới đầu có 50 triệu đồng/lô nay tăng lên 270 - 300 triệu đồng/lô, đất sản xuất từ 20 triệu đồng/sào đã lên 90 triệu đồng/sào.
Cầu không vượt cung
Suốt 1 năm qua, trong tâm bão sốt giá đất, người mua, kẻ bán đổ xô về các khu dân cư mới, các khu quy hoạch các dự án. Hiện tượng tăng trưởng nóng, giá đất bị thổi cao đang gây nhiễu loạn thị trường và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Khi giá đất bị đẩy lên cao ngất ngưỡng, những người có nhu cầu khó với tới.
Và chủ nhân thật sự của những lô đất này không ai khác là giới đầu cơ. Không khó hiểu khi một số khu dân cư chưa đầy 200 lô đất nhưng có đến vài nghìn hồ sơ. Họ chỉ cần bỏ ra một số tiền vừa phải thổi giá vài lô đất để kiếm lợi nhuận khủng nhờ lướt sóng.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh tế tỉnh, ông Nguyễn Văn Luyện, Quảng Ngãi sốt đất như vậy, thứ nhất là do nhiều người muốn tích trữ đất nên nhu cầu còn cao. Thứ hai là các nhà kinh doanh bất động sản luôn tìm kiếm cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu dân cư. Đa phần nhu cầu ảo, họ mua đất tích trữ và đầu cơ chứ việc làm nhà và sử dụng còn khoảng cách rất lớn.
Người dân cần cẩn trọng khi mua đất ở các dự án, vùng quy hoạch dự án.
Nguồn cơn của cơn sốt đất bắt đầu từ giai đoạn 1 của Dự án khu đô thị Ngọc Bảo viên. Ban đầu nhà đầu tư mở bán với giá cả hợp lý chỉ từ 550 triệu đồng - 700 triệu đồng/lô. Sau hơn 2 năm mở bán, đất ở đây được đẩy lên cao hơn gấp 3 - 4 lần so với giá ban đầu.
Cơn sốt đất từ dự án này đã lan ra các dự án khác, từ lớn đến nhỏ, từ thành phố đến nông thôn. Nhiều cò đất từ các tỉnh, thành khác ùn ùn đổ về “hợp sức” đấu giá đất tại các dự án khi mở thầu làm “loạn” thị trường đất, gây ảnh hưởng đến những người mua bán chân chính. Người dân mất niềm tin vào thị trường bất động sản.
Theo số liệu thống kê, từ năm 2011 đến tháng 10.2018, có hơn 28.000 lô đất nền được cung ứng ra thị trường. Tuy nhiên chỉ có khoảng gần 3.800 lô được chuyển nhượng, số còn lại nhà đầu tư vẫn chưa thể bán được.
Cũng trong khoảng thời gian này, có 81 dự án khác, diện tích đất ở 109 ha với hơn 7.600 lô nền và cũng chỉ mới bán đấu giá trên 1.800 lô. Như vậy, vẫn còn hàng chục nghìn lô đất mà nhà đầu tư vẫn chưa bán được.
Điều này khẳng định rằng, việc sốt trong thời gian qua không phải do cầu vượt quá cung mà là do đầu cơ, thổi giá, lướt sóng của giới đầu cơ để kiếm lời hay lợi dụng thị trường sốt nóng để huy động vốn trái phép đã đẩy giá đất đi quá xa với giá trị thực.
Cẩn trọng với "cạm bẫy"
Trước những hệ lụy từ bong bóng bất động sản, người dân không nên chạy theo cơn sốt đất, không nên mua đất với bất cứ giá nào để rồi tiền mất tật mang.
Thực tế thời gian trước đây đã xảy ra nhiều cú “vỡ trận” bất động sản sau khi sốt đất. Không ít người đã tan gia bại sản vì lướt theo giá đất do các cò đất đẩy lên.
Nhiều người vay ngân hàng mua đất, thậm chí nhiều người vay nóng lãi suất cao để lướt đất thời điểm giá đất đang sốt để rồi phải bán nhà trả nợ hoặc bị ngân hàng siết nợ, vì mất khả năng chi trả.
Trước khi mua đất nên tìm hiểu kỹ về dự án, về quy hoạch để tránh mua “hớ” giá hoặc mua phải các diện tích đất nằm trong quy hoạch. Đó cũng là lý do hệ thống ngân hàng khá cẩn trọng khi cho vay lĩnh vực này.
Giám đốc Ngân hàng LienVietPostBank chi nhánh Quảng Ngãi, ông Lê Thanh Nghị cho biết: Trong năm 2018, ngân hàng cho vay nhà đất đạt 100% chỉ tiêu, tăng 27% so với năm 2017. Hầu hết đối tượng là cá nhân cá nhân, cán bộ, công chức.
Ngân hàng rất thận trọng trong khâu lựa chọn, thẩm định, chọn những đối tượng khách hàng chưa có nhà ở, có nhu cầu mua nhà ở thật sự, có nguồn thu nhập ổn định. Còn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng không có vay.
Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh tế tỉnh, ông Nguyễn Văn Luyện, Nhà nước nên có sự can thiệp đặc biệt, cụ thể là ban hành chính sách thu thuế đối với tài sản mà hiện nay Quốc hội chưa thông qua được chính sách này.
Những người có nhiều tài sản thì sẽ đóng thuế cao trên phần tài sản của mình, đặc biệt là bất động sản hoặc những bất động sản không sử dụng cũng cần được xem xét quản lý. Có như thế mới giảm được tình trạng đầu cơ về đất đai như hiện nay.
