Hệ số giá đất được điều chỉnh sẽ tăng

Cuối tháng 9/2018 Sở Tài chính TP.HCM đã có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng sẽ tăng hệ số điều chỉnh lên 0,4 lần so với năm 2018. Hệ số này được áp dụng trong trường hợp các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở.

Theo văn bản này, TP.HCM được phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực một gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận. Khu vực hai gồm các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú. Khu vực ba gồm các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức. Khu vực bốn gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Cuối cùng huyện Cần Giờ được xếp vào khu vực năm.

Văn bản lấy ý kiến bổ sung đối tượng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hoạt động chuyển mục đích sử dụng (thuộc trường hợp tiếp tục sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất), hệ số điều chỉnh là 1,5 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố.

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng và trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được giao đất hoặc xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm chuyển sang trả một lần hay tình huống xác định giá thuê để cổ phần hóa... được đề xuất hệ số điều chỉnh cao hơn.

Cụ thể, khu vực một hệ số điều chỉnh giá đất mới cho năm 2019 là 2,5 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố. Lần lượt khu vực hai có hệ số điều chỉnh là 2,3 lần, khu vực ba là 2,1 lần. Trong khi đó khu vực bốn có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,9 lần còn khu vực năm, tức huyện Cần Giờ sẽ áp hệ số điều chỉnh giá đất mới là 1,7 lần.

Hệ số điều chỉnh đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê, thuê đất xác định đơn giá hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên hoặc điều chỉnh lại đơn giá thuê cho chu kỳ tiếp theo, được áp dụng theo 2 nhóm. Nhóm thứ nhất thuê để kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê, hệ số điều chỉnh lần lượt 2,5 cho khu vực một, 2,3 cho khu vực hai, 2,1 cho khu vực ba, 1,9 cho khu vực bốn và 1,7 cho khu vực năm.

Nhóm thứ hai, thuê đất để sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cảng, nhà ga... có hệ số điều chỉnh giá đất thấp hơn. Khu vực một hệ số điều chỉnh là 1,7 lần, khu vực hai là 1,6 lần, khu vực ba là 1,55 lần, khu vực bốn và năm là 1,5 lần.

Nhằm đảm bảo tính chặt chẽ trong việc tổ chức, thực hiện, Sở Tài chính đề nghị các Sở, ngành và UBND quận, huyện toàn thành phố sớm có văn bản đóng góp ý kiến để tổng hợp trình UBND thành phố xem xét, ra quyết định.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản về vấn đề này gửi UBND thành phố. HoREA cho rằng Sở Tài chính đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% đến 30% cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 (chỉ ở mức 5-8,33%).

Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất khu vực một năm 2017 áp dụng là 2 lần bảng giá đất UBND TP.HCM quy định và công bố; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017) thì năm 2019 được đề xuất cộng thêm 0,4 lần nên thành 2,5 lần, tăng 19% so với năm 2018. Còn khu vực năm hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 là 1,2 lần, năm 2018 nhích lên 1,3 lần (tăng 8,33% so với năm 2017) và mức đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018).

Hiệp hội kiến nghị UBND TP.HCM nên xem xét thêm chỉ số giá (CPI) của đô thị này để lấy ý kiến hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn. CPI 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017, và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự báo không vượt quá 4%.

Mặt khác, HoREA cũng không đồng tình việc Sở Tài chính vẫn xếp quận 2 vào khu vực ba của TP.HCM để xét hệ số điều chỉnh giá đất. Trong những năm gần đây, quận 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thế nhưng khi phân chia khu vực phát triển của thành phố lại rất bất hợp lý là quận 2 lại xếp vào khu vực ba, thấp hơn cả quận 7 (được xếp vào khu vực hai).

Điều này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này là tương đương với nhau.

Hiệp hội đề xuất 3 kiến nghị trình UBDN TP.HCM và Sở Tài chính xem xét. 

Thứ nhất, kiến nghị xếp quận 2 vào khu vực hai, cùng nhóm với quận 7 thì hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.

Thứ hai, kiến nghị tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5%-8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19% đến 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý.

Thứ ba, về lâu dài, để tăng tính chịu trách nhiệm và chủ động của TP.HCM, Hiệp hội kiến nghị thành phố đề xuất với Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng giao thẩm quyền cho cấp tỉnh. Cụ thể UBND thành phố được phép ban hành Bảng giá đất có niên độ 5 năm, hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai.