TP.HCM “gặt hái” được gì sau một năm?

Trong năm 2018, thị trường bất động sản được giới trong ngành nhận định vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên, vẫn có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Cụ thể là tình trạng quá thiếu loại nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.

Đồng thời, còn có một yếu tố đáng quan ngại đó là tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có xu hướng tăng trong phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, trung cao cấp, cần có chính sách điều tiết hiệu quả trong thời gian tới để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Theo số liệu từ HoREA về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, Sở Xây dựng đã trình UBND TP phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017. Trong đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 30 dự án; chấp thuận đầu tư 80 dự án. Năm 2018, UBND đã chấp thuận cho chuyển nhượng 17/25 dự án giảm 15% so với năm 2017.

Thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm mới

Bên cạnh đó, về nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường, Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Tập trung nhiều nhất tại quận 2 (10 dự án), quận 7 (10 dự án), quận 9 (8 dự án), quận Gò Vấp (8 dự án), quận 8 (7 dự án), quận Thủ Đức (6 dự án), huyện Bình Chánh (6 dự án), các quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 04 dự án). Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

So với năm trước, nguồn cung bất động sản năm 2018 về số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng mà các chủ đầu tư cần hết sức lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp.

Năm 2019 nhiều quan ngại

Nói về xu hướng phát triển trong năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường bất động sản thành phố sẽ đứng trước nhiều thách thức như thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân, căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Về cơ cấu sản phẩm, nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

Giá cả đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ chững lại, giá cả hợp lý hơn và sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, cuộc chiến thương mại giữa một số nước lớn, xu thế giá dầu tăng mạnh sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung, qua đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Với TP.HCM, sẽ có nhiều yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở như việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng đến năm 2030; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, quy hoạch xây dựng khu đô thị sáng tạo phía Đông; Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020 cùng một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm chậm tiến độ hoặc chưa được triển khai theo kế hoạch như tuyến metro số 1, đường vành đai 3, khép kín đường vành đai 2…

Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đã và đang bị cơ quan Trung ương thanh tra, kiểm tra và xử lý, nhất là những dự án có nguồn gốc sử dụng quỹ đất công nhưng không qua đấu giá.

Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, việc xử lý nghiêm cán bộ vi phạm cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có liên quan đến bất động sản, dẫn tới nhiều hồ sơ tồn đọng trong khi doanh nghiệp vay vốn để đầu tư dự án. Tình hình này dự báo sẽ tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2019 khi một số dự án bất động sản của nhiều nhà đầu tư lớn đã bị thanh tra nhưng chưa công bố kết quả thanh tra và phương án xử lý.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế phân tích, nguồn vốn từ nước ngoài vào trong bối cảnh nguồn tín dụng của ngân hàng dành cho bất động sản bị siết lại là tín hiệu khả quan, đem lại sinh khí mới cho thị trường bất động sản sau một thời gian trầm lắng. Nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng “ăn chắc, mặc bền”. Họ đầu tư dự án phải bảo đảm tính khả thi, nghiên cứu thị trường rất bài bản. Do vậy, tính ổn định và tăng trưởng của nguồn vốn đầu tư này thường cao hơn các doanh nghiệp trong nước.

Ông Hiển cũng cho rằng: “Việc siết chặt quản lý đất đai, công khai đấu giá sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn bởi sự minh bạch và công bằng. Cuộc chơi sẽ hay hơn vì dựa trên nguyên tắc ai mạnh sẽ thắng. Doanh nghiệp có tài chính, có năng lực đương nhiên tiếp cận được quỹ đất để phát triển dự án. Lợi ích cuối cùng sẽ thuộc về người tiêu dùng”.