Từ năm 2007, UBND TPHCM đã quy hoạch 20 ô phố (khoảng 50 ha) thuộc những vị trí "đất vàng" để kêu gọi nhà đầu tư phát triển dự án ở quy mô lớn. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm quy hoạch, mới chỉ 4 dự án nằm trên những khu đất này được đầu tư, khai thác, số còn lại liên tục đổi chủ và... để đó.

Trải qua năm 2018 với nhiều sự thay đổi về số phận các khu đất vàng, đến nay TPHCM đang cho thấy nỗ lực trong việc khôi phục tiềm năng các khu đất này khi ráo riết tìm nhà đầu tư mới. Nhưng từ kêu gọi đến thực hiện vẫn còn một khoảng cách xa.

Nhà đầu tư nào sẽ đến với đất vàng?

Nhiều dự án trên "đất vàng" có thể sẽ được tái khởi động khi UBND TPHCM yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát và triển khai tìm nhà đầu tư để thực hiện. Tại buổi làm việc gần đây, lãnh đạo UBND TPHCM yêu cầu cơ quan này hệ thống hóa lại các dự án trọng điểm đang chậm tiến độ, và năm 2019 tập trung mời gọi đầu tư một số dự án. UBND TPHCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư sớm trình kế hoạch kêu gọi đầu tư để đầu tháng 3 này tổ chức thực hiện.

Trong đó, UBND TPHCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư nhanh chóng xây dựng phương án kêu gọi đầu tư mới cho một số dự án trọng điểm tại khu vực trung tâm, như dự án 164 Đồng Khởi; dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa; bán đấu giá 9 lô đất ở Thủ Thiêm... Động thái này là một thông tin tốt, giúp cải thiện tình hình các khu "đất vàng" đang trong tình trạng bị bỏ hoang tại trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, cũng như các năm trước, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư quan ngại vẫn là liệu các dự án trọng điểm nói trên sẽ “chuyển mình” một cách thực chất khi vẫn còn quá nhiều thách thức bủa vây trên thực tế. Việc kêu gọi nhà đầu tư được xem như là giải pháp bắt buộc khi các dự án đã nằm bất động thời gian dài, gây lãng phí cho nền kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, từ việc tìm kiếm nhà đầu tư đến khi thực hiện dự án vẫn còn là một khoảng cách xa về pháp lý. Ai sẽ dang tay với đất vàng vẫn là câu hỏi lớn.

Bán đảo Thanh Đa nhìn từ trên cao. Ảnh: Lê Anh

Đơn cử như dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa vẫn “treo” hơn 25 năm qua trong tình trạng tìm nhà đầu tư. Sự phức tạp trong thủ tục đầu tư khiến nỗ lực “giải cứu” từ cả chính quyền thành phố cho đến nhà đầu tư đều đi vào ngõ cụt. Các thông tin về nhà đầu tư tham gia triển khai dự án cũng chỉ dừng lại ở mức độ “muốn” chứ chưa thể hiện thực hóa.

Trong những cuộc họp cuối năm 2018, ông Võ Văn Hoan, Chánh Văn phòng UBND TPHCM cũng đã chia sẻ về những khó khăn của dự án này.

Theo ông Hoan, ý tưởng về khu đô thị Thanh Đa hiện đại đã có từ rất lâu rồi. Thành phố cũng kiên trì thực hiện. Việc chậm là do doanh nghiệp trong nước không đủ năng lực nên thành phố phải chuyển hướng kêu gọi sự liên doanh với doanh nghiệp quốc tế.

Đại diện phát ngôn của UBND TPHCM cho biết đối tác nước ngoài là doanh nghiệp Nhà nước của chính quyền Dubai, tiềm năng kinh tế rất lớn và có kinh nghiệm nên thành phố đã đề xuất cho đơn vị này làm. Tuy nhiên nhà đầu tư này hỏi có 3 câu hỏi mà thành phố trả lời không được.

“Câu hỏi đầu tiên là tổng mức bồi thường là bao nhiêu? Lúc nào giao được đất sạch? Đơn giá sử dụng đất như thế nào? Đến nay thành phố chưa thể trả lời được nên họ cũng không chờ nữa. Doanh nghiệp nước ngoài họ rất sợ những việc chưa rõ ràng và chui vào sẽ rút ra không được. Sau này cũng có nhiều nhà đầu tư hỏi tương tự nhưng chúng ta vẫn bế tắc”, ông Hoan chia sẻ.

Sau đó Bitexco được TPHCM chỉ định làm nhà đầu tư sau nhiều năm khu đất bị chủ đầu tư cũ bỏ mặc. Nhưng doanh nghiệp nội địa này cũng mắc kẹt trong việc tìm câu trả lời cho 3 câu hỏi nêu trên.

Không chỉ dự án Bình Quới - Thanh Đa, Bitexco vẫn đang gặp trở ngại với dự án ở khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh (khu Mả Lạng) cũng vì câu chuyện giải phóng mặt bằng. Phía Bitexco cho biết, hiện chính quyền vẫn đang tiến hành đền bù giải tỏa. Doanh nghiệp mới được giao chủ trương, chưa được chính thức giao đất.

Liên hệ tới dự án đất vàng nằm trong kế hoạch “giải cứu” năm nay là khu đất 164 Đồng Khởi, đối diện nhà thờ Đức Bà, trước đó đã được một liên danh trúng thầu là Hongkong Land và Sumitomo & Development trả lại cho thành phố cũng với lý do khó khăn về đơn giá sử dụng đất. Đây là khu đất có vị trí đắc địa với diện tích gần 9.800 mét vuông, giáp với các đường Nguyễn Du, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng và Trường THPT Trần Đại Nghĩa.

Sau đó, Công ty cổ phần Nova Bắc Nam 79 có văn bản xin đầu tư vào khu đất này. Nova Bắc Nam 79 cho biết sẽ cùng với Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova thành lập liên danh để xin tham gia đầu tư dự án này, trong đó Nova Bắc Nam 79 là đại diện liên danh. Tuy nhiên, với việc lãnh đạo doanh nghiệp đang vướng vào lao lý thì số phận khu đất vẫn chưa thể đổi vận sau 5 năm bị nhà đầu tư ngoại trả lại.

Dễ nhận thấy nỗ lực để giải cứu đất vàng của chính quyền TPHCM là rất lớn, nhưng những diễn biến thực tế và các vấn đề pháp lý liên quan sẽ khiến khá nhiều đất vàng chưa thể tìm được đối tác vừa ý. Câu chuyện phát triển các khu đất vàng có thể sẽ kéo dài trong nhiều năm nữa khi các nhà đầu tư sẵn sàng với những rõ ràng về pháp lý.

Quyết liệt nhưng không thể nhanh

Thu hồi và triển khai là câu chuyên nhắc đến nhiều lần trong nỗ lực xử lý các dự án treo, nhà đầu tư “ôm đất” rồi bỏ hoang đến cả thập kỷ của TPHCM. Nhưng thu hồi rồi làm gì để hiệu quả cần phải có những phép tính tối ưu.

UBND TPHCM cũng vừa chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc xử lý điều chỉnh, hủy bỏ khỏi kế hoạch sử dụng đất hàng năm với 180 dự án. Tuy nhiên sau thu hồi, một vấn đề lớn đặt ra đó là kế hoạch sử dụng các khu đất này ra sao. Liệu thành phố có cho xây bãi đỗ xe, công viên cây xanh hoặc những công trình công cộng hay tiếp tục giao cho doanh nghiệp xây nhà, làm dự án…?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cảnh báo việc thu hồi là không hề dễ dàng. Theo đó, thành phố nếu muốn thu hồi phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi bồi thường thì thành phố lại chưa có cơ chế, hoặc ngân sách eo hẹp.

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, câu chuyện thu hồi đất của các dự án treo vốn là câu chuyện phức tạp từ xưa đến nay, bởi cho đến giờ, vẫn còn những vấn đề nhất định về mặt khung chính sách pháp luật.

Trước đây, đã có quy định sau 24 tháng dự án chậm tiến độ sẽ thu hồi đất, trừ những dự án địa phương cho phép kéo dài. Nhưng Luật Đất đai 2013 đưa ra cơ chế mạnh hơn, cho phép kéo dài thêm 24 tháng nữa, tức là tổng cộng trong vòng 4 năm, nhưng nếu dự án vẫn treo thì sẽ thu hồi cả đất và cả tài sản trên đất. Dự án nào đến 4 năm vẫn chưa triển khai được thì chắc chắn việc chủ đầu tư được giao dự án không hẳn vì họ có năng lực.

Quy định như vậy, song theo GS Đặng Hùng Võ, đến nay chưa có bất cứ địa phương nào tiến hành thu hồi đất gắn với thu hồi tài sản trên đất. Bởi lẽ, nhiều ý kiến cho rằng, việc thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất là vi hiến. Như vậy để thấy rằng, chúng ta chưa có khung pháp lý hiệu quả, hợp lý và khả thi để áp dụng trên thực tế.

Có thể, với những lợi ích về lâu dài nhiều doanh nghiệp sẽ tích cực đề xuất đầu tư khi được bật đèn xanh. Tuy nhiên, những hệ quả về việc "giành chỗ" đất rồi để đó, thậm chí trả lại vì bế tắc trong khâu giải phóng mặt bằng hay thiếu vốn sẽ trở lại, nếu không được tính toán kỹ.

Vì vậy, trong nỗ lực tìm nhà đầu tư, chính quyền TPHCM cũng cần cân nhắc kỹ về tính pháp lý cũng như phương án cân đối vốn của nhà đầu tư để thực hiện. Vì vậy, câu chuyện đổi vận cho các khu đất vàng ở TPHCM vẫn chưa thể giải quyết trong một sớm một chiều dù chủ trương đã rất quyết liệt trong thời gian qua.