Theo báo cáo qúy 3 của Công ty DKRA, phân khúc căn hộ hạng C (căn hộ bình dân, giá rẻ) trong suốt quý 3/2018 không có nguồn cung mới. Theo số liệu thống kê từ DKRA, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B. Thậm chí, có những tháng, căn hộ hạng C không có nguồn cung mới. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quý 1, 29% trong quý 2 thì sang quý 3 nguồn cung ghi nhận bằng 0%.
Theo quan sát, tình hình khan hiếm căn hộ hạng C có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo. Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ra các quận vùng ven do quỹ đất ở các quận trung tâm khan hiếm.
"Ở thời điểm năm 2016-2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9… Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa mấy đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn do các yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà còn hạn chế", ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, nhận định.
Theo ý kiến từ một số nhà đầu tư địa ốc, khoảng 2 năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, thì nay mức giá đã tăng lên trên dưới 1,5 - 1,8 tỷ đồng. Lý giải về điều này, các chuyên gia cho rằng có 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, yếu tố lạm phát cộng dồn qua các năm. Thứ hai, nhiều doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Thứ ba, kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khi thị trường tốt cũng cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.
"Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ nữa, bởi nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hành lang pháp lý", một nhà đầu tư địa ốc tại quận 8, chia sẻ.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TP.HCM, nhưng khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này, đang ngày càng trở nên khó khăn, với khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.
Theo ông Phúc, do quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm, cộng với giá đất tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của một dự án gia tăng. Thêm vào đó là các yếu tố như thủ tục hành chính cho một dự án kéo dài, chưa có sự ổn định việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng… đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã ngày càng khan hiếm hơn.
Bên cạnh đó, quy định pháp luật liên quan đến đầu tư- kinh doanh bất động sản ngày càng chặt chẽ, tuy nhiên thời gian qua vẫn còn không ít khách hàng khổ sở vì chủ đầu tư làm ăn không đàng hoàng. Chính vì vậy những chủ đầu tư đã khẳng định uy tín qua những dự án thực tế luôn được khách hàng đón nhận. Chính vì vậy, nhiều dự án của các chủ đầu tư như Thái Bảo, Him Lam, Hưng Thịnh, Intresco, Phú Đông Group… khi đưa ra thị trường chỉ một thời gian ngắn đã hết hàng.
Theo tìm hiểu, từ nay đến trước tết Nguyên đán, nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đã và đang lên kế hoạch "lách qua khe cửa hẹp" bằng cách tung ra thị trường một số dự án nhà ở hạng C, vị trí không cách quá xa khu trung tâm thành phố.
Chẳng hạn, Công ty Nhà Mơ sắp đưa ra thị trường dự án Dream Home Riverside, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường lớn Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển, mức giá chỉ từ 19 triệu/m2.Nằm trên trục đường huyết mạch kết nối với Quốc lộ 13, tuyến đường đầu mối của mạng lưới giao thông huyết mạch vùng kinh tế trọng điểm phía Đông TP.HCM, dự án Vista Riverside cũng có mức giá khá hấp dẫn khách hàng trong thời gian tới khoảng 20 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát trên thị trường hiện nay, mức giá căn hộ tầm 20 triệu đồng/m2 đang ngày càng khan hiếm. Chính vì vậy, việc dự án đưa ra mức giá thấp trong giai đoạn đầu chính là cơ hội lớn để khách hàng mua để ở hoặc đầu tư có nhiều lợi thế khi tiếp cận sớm.
Ngoài hai dự án trên, thời gian tới Phú Đông Group sẽ phát triển thêm 2 dự án dành cho giới trẻ tại địa bàn quận Thủ Đức. Mức giá căn hộ 1-2 tỷ đồng sẽ ra mắt thị trường cuối năm nay. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết sẽ chính thức mở bán sản phẩm dự án căn hộ thuộc quận Thủ Đức trong những tháng tới. Đây là dự án có vị trí khá đắc địa mặt tiền đường Phạm Văn Đồng với quy mô 518 căn hộ...
Theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), 2018 - 2019 sẽ là năm bản lề để thị trường BĐS tăng trưởng vượt bậc. Đặc biệt, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Căn hộ vừa túi tiền chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, cung không đủ cầu và vẫn là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Do đó nhiều doanh nghiệp đang tìm cách hạ giá bán căn hộ cao cấp để tính thanh khoản cao hơn.
Hiện TP.HCM cũng đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh; chuyển hướng phát triển về khu vực cao phía Tây, Tây Bắc; đồng thời tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, ưu tiên các tuyến hướng về các quận vùng ven, trước hết là đường sá, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông… nhằm tạo ra cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung và dài hạn.
"Và chính sự thay đổi trong quy hoạch của TP.HCM đã kéo theo chuyển dịch địa bàn của các dự án BĐS ra khỏi trung tâm, hướng tới các khu vực ven đô có nhiều không gian, diện tích thuận lợi cho việc xây dựng các sản phẩm thân thiện với môi trường, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn về các căn hộ bậc trung", ông Châu cho biết thêm.
