CÓ DẤU HIỆU LỢI ÍCH NHÓM TRONG ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH

Hiện nay, ghi nhận tại nhiều khu đô thị lớn tại Việt Nam đều cho thấy có tình trạng quá tải, mật độ nhà cao tầng tăng chóng mặt, trong khi hạ tầng chưa thể đáp ứng kịp. Theo một báo cáo giám sát đất đai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho thấy, riêng tại Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất dành cho giao thông chỉ chiếm 9%, trong khi quy hoạch phải đạt 20 - 26% với đô thị trung tâm, 18 - 23% với đô thị vệ tinh, 16 - 20% với các thị trấn. Tỷ lệ đất dành cho đỗ xe, bến bãi là dưới 1%, trong khi yêu cầu phải là 3 - 4%.

Một trong những nguyên nhân được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ ra là do tình trạng điều chỉnh, phá vỡ quy hoạch tại nhiều địa phương. Hiện trên cả nước có gần 1.400 dự án được điều chỉnh quy hoạch, trong đó có những dự án điều chỉnh lên tới 5 - 6 lần. Điển hình tại Hà Nội và TP.HCM được xác định là có tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ đứng đầu cả nước, lần lượt là 70% và hơn 40%.

Theo giới chuyên gia, việc để xảy ra tình trạng khu đô thị thay đổi quy hoạch liên tục làm tăng quy mô dân số là lỗi của cơ quan quản lý. Thậm chí, ngày càng có nhiều dự án được thay đổi quy hoạch theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Tại một một phiên họp Quốc hội, đại biểu Đinh Duy Vượt (đoàn Gia Lai) đánh giá chất lượng quy hoạch đô thị còn thấp, vẫn hiển hiện quy hoạch theo tư duy nhiệm kỳ, có dấu hiệu lợi ích nhóm, bị nhà đầu tư chi phối, dẫn dắt làm thay đổi quy hoạch, thậm chí làm nát quy hoạch ban đầu.

Điều này được minh chứng qua tỷ lệ quy hoạch chi tiết chỉ khoảng 37% diện tích đất đô thị, tuy nhiên lại tùy tiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết khá phổ biến, gây hiệu ứng tiêu cực, thậm chí rất tiêu cực cho các quy hoạch khác.

ĐBQH Đinh Duy Vượt nhận định: “Theo một báo cáo chưa đầy đủ, trên cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1 - 6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh luôn có xu hướng tuân theo lợi ích của nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện tích công cộng và lợi ích của người sử dụng như giảm diện tích đất công cộng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích cây xanh… Đồng thời, các khu tái định cư cho dân lại có chỉ tiêu hạ tầng, các tiện ích, chất lượng đô thị là thấp nhất”.

Vị đại biểu này cho rằng đây là điều đáng suy nghĩ, đã và đang gây ra hệ lụy, tổn hại về kinh tế, gây bức xúc cho xã hội, cho mọi người dân, thậm chí không thể khắc phục được như tình trạng ngày càng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa là ngập, quá tải điện… ngày càng tăng, trước mắt là thành phố lớn và sẽ là tất cả các đô thị trong tương lai.

Còn theo ĐBQH Hoàng Văn Cường: "Phần lớn việc điều chỉnh quy hoạch khu đô thị chỉ nhằm phục vụ lợi ích cho nhà đầu tư, gây thiệt hại đối với lợi ích cộng đồng xã hội. Chính điều này gây ra những bất cập, hệ lụy quá tải khiến Nhà nước, xã hội phải giải quyết hậu quả. Chẳng hạn anh cứ nhảy vào xây nhà cao tầng, tăng mật độ dân số nhưng không có trường học, không có giao thông… Trong trường hợp này, buộc lòng ngân sách lại phải bỏ tiền để giải quyết hậu quả.

Pháp luật cũng đang bộc lộ kẽ hở để các đối tượng lợi dụng tìm cách điều chỉnh quy hoạch đô thị. Ở đây có yếu tố lợi dụng kẽ hở từ quy định định giá thị trường, điều tiết phần giá trị gia tăng khi quy hoạch thay đổi. Cụ thể, khi thay đổi quy hoạch làm tăng thêm giá trị cho các nhà đầu tư. Theo đúng tinh thần của luật, phần tăng thêm đó phải được điều tiết hết về cho Nhà nước. Do đó nếu chúng ta làm nghiêm, thu được toàn bộ giá trị gia tăng từ đất đai, thì chắc chắn không có chuyện tìm mọi cách tác động thay đổi quy hoạch để tìm nguồn lợi riêng".

AI PHẢI CHỊU TRÁCH NHIỆM TRONG VIỆC PHÁ VỠ QUY HOẠCH?

Quy hoạch khu đô thị dễ dàng bị thay đổi đang khiến Hà Nội và nhiều địa phương rơi vào mớ bòng bong: Quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, không gian sống ngột ngạt, chất lượng sống của người dân đi xuống. 

Một trong những hệ quả của việc dễ dãi trong thay đổi quy hoạch là làm phát sinh không ít cuộc tranh chấp tại chung cư, có thể kể đến tranh chấp xảy ra tại dự án Khu Ngoại Giao Đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Cư dân phản đối chủ đầu tư dự án là Hancorp đã tự ý điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 tại một số ô đất. 

Theo chia sẻ của Ban đại diện cư dân, điều chỉnh này nếu được triển khai sẽ phá vỡ quy hoạch tổng thế Khu đô thị, làm tăng mật độ xây dựng, dân số, tạo áp lưc lên hạ tầng giao thông đô thị, gây tắc đường và có nguy cơ phát sinh nhiều hệ lụy, rất khó có khả năng khắc phục như ở Khu đô Linh Đàm.

Tương tự, hàng trăm hộ dân sống tại khu đô thị Ciputra (Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội) bất bình trước đề xuất điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2 của chủ đầu tư và đồng loạt ký tên phản đối việc này gửi UBND TP. Hà Nội.

Để hiểu rõ hơn hệ quả của việc điều chỉnh quy hoạch và những lỗ hổng trong khâu quản lý quy hoạch, Cà phê cuối tuần ghi nhận những chia sẻ và quan điểm từ KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam.

KTS. Phạm Thanh Tùng: Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch các khu đô thị cần phải nhìn nhận rõ rằng một dự án có nhiều thành phần, phần đang xây dựng theo quy hoạch mở rộng phát triển đô thị thì không có gì đáng bàn nhưng nếu như giờ điều chỉnh xây chen vào các toà nhà cao tầng thì đó lại là một vấn đề nghiêm trọng. Nếu đã quy hoạch đô thị thì phải đảm bảo tỷ lệ về cây xanh, mặt nước, diện tích xây dựng, tỷ lệ dân số trong khu đô thị.

Trước khi điều chỉnh quy hoạch một khu đô thị thì cần phải làm rõ vì sao lại điều chỉnh, điều chỉnh đó có vi phạm những quy định của thành phố, Nhà nước, Chính phủ hay không và có đi trái với quy hoạch đã được duyệt lần đầu không?

Ai ký quyết định phê duyệt quy hoạch khu đô thị đó thì đến lúc điều chỉnh, cấp đó phải ký điều chỉnh và phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ vì sao phải cho phép điều chỉnh.

Những năm 2000 khi Nhà nước có chủ trương trao danh hiệu các đô thị kiểu mẫu, miền Bắc chỉ có duy nhất Khu đô thị Bắc Linh Đàm, miền Nam có khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Nhưng trải qua thời gian, 10 năm trở lại đây, khu Đô thị Linh Đàm dần bị phá nát. Tuy nhiên, Nhà nước lại chưa xoá bỏ hoặc thu lại danh hiệu khu đô thị kiểu mẫu. Có nghĩa là chỉ tính đến việc trao tặng nhưng không tính đến chuyện khi nào thì phải thu hồi, qua đó thể hiện sự thiếu trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Khi làm quy hoạch phải trải qua rất nhiều các cấp thẩm định để ra được quyết định phê duyệt quy hoạch khu đô thị đó nhưng khi điều chỉnh chúng ta điều chỉnh lung tung. Toà nhà HH xuất hiện ở khu đô thị Linh Đàm thể hiện một sự vô trách nhiệm của các cấp quản lý. C.Mác đã có nhận định “danh hiệu là lợi nhuận” và đương nhiên, với các nhà đầu tư, họ luôn tính toán đến chuyện có lãi khi phát triển một dự án.

Điều quan trọng là Nhà nước có thể điều chỉnh được doanh nghiệp, điều tiết lại bằng các chính sách và pháp luật. Luật pháp của các nước rất nghiêm, doanh nghiệp trốn thuế thì bị phạt nặng, bỏ tù cho nên doanh nghiệp nước họ dù vì lợi nhuận nhưng không dám xây dựng trái phép. Trong khi ở nước ta, doanh nghiệp dường như có thể tác động được đến một số cơ quan quản lý theo lợi ích của họ.

Chúng ta cũng chưa bao giờ đi thanh kiểm tra quyết định điều chỉnh quy hoạch, cũng chưa có vụ án nào xử lý về chuyện đó. Mới chỉ có chuyện xử lý doanh nghiệp xây dựng trái phép, lừa đảo. Nhưng có lẽ đã đến lúc đưa ra vành móng ngựa cả người ký quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch. Họ phải chịu trách nhiệm trước Đảng, Nhà nước, pháp luật về những chữ ký của mình. Bởi suy cho cùng, các dự án này là bất động sản mà bất động sản đó là tài nguyên, là đất đai cho nên phải nhìn từ hai phía.

Tôi đã từng nói, thực ra doanh nghiệp rất sợ pháp luật, doanh nghiệp chỉ dám làm trái pháp luật khi được "bật đèn xanh" chứ doanh nghiệp thường không dám bất chấp vi phạm pháp luật.

Ở nước ngoài, cũng không có chuyện đập phá công trình xây dựng sai phép bởi nếu phá là dẫn đến những bất ổn xã hội, và làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình xây dựng, làm ảnh hưởng đến tiền của xã hội. Do đó, họ sẽ phạt số tiền gấp 5 - 6 lần số tiền lãi thu được từ phần xây dựng trái phép.

Còn ở nước ta, phê duyệt cho xây dựng, cơi nới thêm và sau khi hết nhiệm kỳ 5 năm, người quản lý khác lên lại cho đập phá. Công viên Thanh Hà, Toà 8B Lê Trực... là những ví dụ để lại hệ quả rất đau xót từ lỗi thiếu trách nhiệm của cấp giám sát, quản lý. Cuối cùng xã hội thiệt, người dân thiệt.

Như vậy, công tác hậu kiểm, điều chỉnh quy hoạch cần thiết nhưng điều chỉnh quy hoạch phải phù hợp với luật pháp. Quy hoạch cần được điều chỉnh khi thấy có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế. Thậm chí hy sinh những diện tích đất để làm cao tốc, đó là sự đóng góp cho đất nước. Còn điều chỉnh có lợi cho chủ đầu tư thì lại là một vấn đề khác.

Trước tiên chúng ta phải hiểu bản chất của điều chỉnh quy hoạch chi tiết là gì? Và vì sao phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết? Khi TP. Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, ở khu vực hành chính mới sáp nhập đã có rất nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Sau khi sáp nhập, quy hoạch chung có sự thay đổi, nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội cũng có sự thay đổi, vì vậy cần phải có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Luật Quy hoạch đã có quy định rõ về các căn cứ để được điều chỉnh quy hoạch, trong đó mục tiêu quan trọng nhất đó là có sự điều chỉnh về mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội; Có sự điều chỉnh, thay đổi địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch...

Theo đánh giá của tôi, nếu vì những mục tiêu như vậy thì việc điều chỉnh quy hoạch sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của quá trình phát triển kinh tế. Nhưng điều quan trọng trước khi tiến hành điều chỉnh quy hoạch chi tiết một khu đô thị nào thì cũng cần phải có sự tham vấn ý kiến từ cộng đồng - những người chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quy hoạch đó và quá trình điều chỉnh quy hoạch cũng cần phải được công khai, minh bạch.

Hệ luỵ của điều chỉnh quy hoạch đã nhìn thấy rõ. Điều chỉnh quy hoạch là một trong những điều luật pháp cho phép vì điều đó để phù hợp với sự phát triển kinh tế. Nhưng mục đích của điều chỉnh quy hoạch, ai có quyền điều chỉnh quy hoạch lại là câu hỏi. 

Tôi cho rằng, cấp nào duyệt quy hoạch, cấp đó điều chỉnh nhưng hiện nay điều chỉnh manh mún, nhiều nơi quy hoạch bị băm nát. Mặt khác, khi duyệt quy hoạch có hội đồng nhưng điều chỉnh thì hội này lặng lẽ "biến mất". Việc siết lại quy hoạch muộn còn hơn không nhưng phải trên tư duy phát triển chứ không phải siết lại để không thể phát triển. Tức là vẫn cho phép điều chỉnh quy hoạch nhưng phải quản lý chặt. 

Đại biểu Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng: Những thành phố có thị trường bất động sản đang sôi động sẽ cần rà soát nhiều dự án hơn. Qua rà soát, sẽ đáp ứng được yêu cầu của dư luận xã hội đang đặt ra là tất cả các dự án phải làm đúng luật. Phát hiện ra doanh nghiệp cố ý làm không đúng luật là phải xử lý. 

KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam: Quy hoạch có tiêu chuẩn riêng và căn cứ theo cả hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Nhưng đã là quy hoạch thì buộc phải tuân thủ nghiêm và đúng. Nhà cao tầng cũng có những tiêu chuẩn xây dựng và phải theo đúng quy chuẩn, quy phạm như pháp luật quy định. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh quy hoạch mà không phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của người dân, đi ngược lại thì việc đó thì cần phải xem xét lại, thậm chí không thể chấp nhận cho điều chỉnh.


An An *Thiết kế: Thảo Quyên