Dòng tiền cạn kiệt, Khải Hoàn Land liệu có thể vực dậy dự án Khải Hoàn Prime?

Từng là một trong số ít doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Việt Nam có thể chạm đến ngưỡng doanh thu nghìn tỷ đồng mỗi năm, nhưng Khải Hoàn Land dần đánh mất vị thế khi kết quả kinh doanh bết bát, cơ cấu tài chính bất ổn. Với lợi nhuận chỉ xấp xỉ 2 tỷ đồng/tháng, Khải Hoàn Land vẫn tự tin đặt mục tiêu lợi nhuận năm 2024 tăng gấp 10 lần và vực dậy nhiều dự án, trong đó có Khải Hoàn Prime.

 LỢI NHUẬN "BỐC HƠI"  

Được thành lập vào năm 2009, Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land, mã: KHG) đã khẳng định vị thế với vai trò là nhà phát triển và môi giới bất động sản hàng đầu tại thị trường bất động sản phía Nam. Tháng 7/2021, Khải Hoàn Land được niêm yết trên sàn chứng khoán với vốn điều lệ là hơn 4.494 tỷ đồng.

Vào giai đoạn "hoàng kim" của thị trường, Khải Hoàn Land từng là một trong số ít doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Việt Nam chạm đến ngưỡng doanh thu nghìn tỷ đồng mỗi năm, với dàn nhân sự đông đảo, thiện chiến cùng với mật độ phủ sóng thương hiệu rộng khắp tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, Khải Hoàn Land dần bộc lộ ra những dấu hiệu bất ổn trong cơ cấu tài chính và phải đối diện với bài toán doanh số kinh doanh sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, báo cáo tài chính năm 2023 Khải Hoàn Land công bố cho thấy, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp chỉ đạt 404 tỷ, giảm 1.021 tỷ đồng, tương ứng bằng 28% doanh thu năm 2022. Sau khi khấu trừ các khoản giảm trừ, doanh thu thuần năm 2023 chỉ đạt 330 tỷ, giảm 1.066 tỷ so với 2022. Doanh thu thuần 2023 chỉ bằng 22% năm 2022.

Nguyên nhân chính gây suy giảm doanh thu của Khải Hoàn Land là do hoạt động môi giới bất động sản (giảm 1.026 tỷ đồng). Tỷ trọng doanh thu từ hoạt động môi giới từ mức 77% doanh thu tổng, suy giảm chỉ còn 19%. Môi giới là hoạt động kinh doanh chính của Khải Hoàn Land bị sụt giảm nghiêm trọng, trong khi doanh thu từ lĩnh vực chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản không có tăng trưởng, dẫn đến doanh số bán hàng của công ty suy giảm mạnh.

Năm 2023, lợi nhuận gộp của Khải Hoàn Land cũng chỉ đạt 27 tỷ đồng, giảm 498 tỷ đồng so với 2022, tương đương 5% quy mô năm trước. Lợi nhuận từ hoạt động tài chính cũng sụt giảm, khi năm 2022 là 244 tỷ, sang năm 2023 chỉ còn 160 tỷ, giảm 84 tỷ đồng.

Với việc kinh doanh kém hiệu quả, năm 2023, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land chỉ đạt 35 tỷ đồng, giảm 93,84% so với năm 2022 và lợi nhuận sau thuế đạt 25,3 tỷ đồng. Việc lợi nhuận của Khải Hoàn Land trong năm 2023 không đạt được như kỳ vọng kéo theo tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng trên doanh thu thuần tăng cao ở mức 46,13%, so với mức 12-42% trong giai đoạn 2017- 2022.

Năm 2023, Khải Hoàn Land có một số chính sách điều chỉnh quy mô nhân sự, văn phòng để phù hợp với diễn biến của thị trường như cắt giảm nhân sự bán (hơn ½ quỹ lương), đóng cửa văn phòng (giảm 1/3), tiết giảm các chi phí dịch vụ mua ngoài (giảm hơn ½) và các chi phí bằng tiền khác (giảm 2/3)… Tuy nhiên, doanh nghiệp này lại để phát sinh chi phí hỗ trợ lãi suất lên đến 65,2 tỷ đồng, tăng 53,2 tỷ đồng so với năm 2022. Điều này khiến cho các nỗ lực cắt giảm chi phí hoạt động của Khải Hoàn Land không có hiệu quả như mong muốn.

DÒNG TIỀN DẦN CẠN KIỆT

Báo cáo tài chính năm 2023 của Khải Hoàn Land cũng cho thấy, doanh nghiệp này đã và đang gặp tình trạng dòng tiền âm khá lớn. Cụ thể, năm 2022, dòng tiền của Khải Hoàn Land âm 368 tỷ đồng. Năm 2023, dù đã cố gắng điều chỉnh, song dòng tiền của Khải Hoàn Land vẫn âm 145 tỷ đồng. Điều này dẫn đến tình trạng lượng tiền và tương đương tiền sụt giảm mạnh, chỉ còn 50 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do hoạt động kinh doanh kém dẫn đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đến 321 tỷ đồng, mặc dù các hoạt động khác có thặng dư tiền nhưng không đủ bù đắp. Điều này phản ánh bức tranh tổng thể về hoạt động của Khải Hoàn Land trong năm 2023, khi mà hoạt động kinh doanh chính sa sút dẫn đến kết quả kinh doanh và cơ cấu tài chính bị ảnh hưởng nặng, dù cho các lĩnh vực kinh doanh khác có bù đắp một phần.

Trong các danh mục tạo ra dòng tiền âm, Khải Hoàn Land lỗ từ hoạt động đầu tư (- 282 tỷ), giảm các khoản phải trả (- 572 tỷ), lãi vay đã trả (- 114 tỷ), thuế TNDN (- 116 tỷ), tiền đầu tư mua công cụ nợ (- 860 tỷ) và trả nợ gốc vay (- 244 tỷ).

Danh mục tạo ra dòng tiền dương gồm: giảm các khoản phải thu (+ 379 tỷ), giảm gàng tồn kho (+ 250 tỷ), bán công cụ nợ (+ 717 tỷ), lãi từ cho vay và đầu tư cổ tức (+ 322 tỷ) và thu từ vay mới (+ 240 tỷ).

Như vậy, trong kỳ kinh doanh năm 2023, Khải Hoàn Land thu được tiền chủ yếu do thu hồi công nợ từ khách hàng, bán bớt hàng tồn kho, đi vay mới và hoạt động góp vốn kinh doanh. Trong khi đó, Công ty chi tiền để trả bớt công nợ tồn đọng, thanh toán các khoản nợ đến hạn và đầu tư mới.

Trọng tâm luân chuyển tiền tệ của Khải Hoàn Land nhằm phục vụ cân đối công nợ, sử dụng các công cụ tài chính để cơ cấu hoạt động. Tuy nhiên, lượng tiền mặt của Công ty xuống thấp ở mức nguy hiểm, có thể không đủ đáp ứng yêu cầu hoạt động trong năm 2024.

DỰ ÁN CÔNG BỐ TỪ 2019 ĐẾN NAY MỚI THI CÔNG XONG PHẦN MÓNG, SỞ XÂY DỰNG CHƯA CHO PHÉP NHẬN ĐẶT CỌC HUY ĐỘNG VỐN

Theo Khải Hoàn Land, vượt qua các khó khăn của thị trường, năm 2023, doanh nghiệp đã đẩy nhanh tiến độ, chính thức khởi công xây dựng dự án Khải Hoàn Prime. Dự án này toạ lạc tại đường Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM, với quy mô khoảng 2ha, 1.296 căn hộ. Năm 2024, Khải Hoàn Land dự kiến hoàn thiện thi công phần hầm và triển khai công tác xây dựng phần thân của tổng công trình dự án.

Được biết, Khải Hoàn Prime là tên thương mại mới nhất của dự án Khu căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, do Công ty Cổ phần K95 làm chủ đầu tư theo Quyết định số 1530/QĐ-UBND ngày 7/4/2015 của UBND TP.HCM. Tháng 12/2016, Công ty Cổ phần K95 đổi tên thành Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh và cam kết sẽ khởi công xây dựng và đưa dự án này vào hoạt động giữa năm 2021.

Ngày 18/10/2017, UBND TP.HCM có quyết định số 5534/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án Khu căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè.

Năm 2019, dự án được giới thiệu ra thị trường với tên thương mại là La Partenza. Đơn vị phát triển dự án căn hộ La Partenza là Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land, đơn vị phân phối là Khải Hoàn Land. Khải Minh Land được cấp phép từ tháng 7/2016, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cả Khải Minh Land và Giao Hưởng Xanh đều nằm trong "hệ sinh thái" của Khải Hoàn Land.

Từ cuối năm 2019, dự án bắt đầu thu hút khách hàng thông qua việc cho "đặt cọc thiện chí". Vào thời điểm đó, nhân viên môi giới cho biết, giá bán căn hộ La Partenza vào khoảng 30 triệu/m2. Theo các bài quảng cáo vào thời điểm này, dự án được khởi công xây dựng vào quý 4/2019 và dự kiến bàn giao vào năm 2022.

Mặc dù vậy, vào thời điểm cuối năm 2022, dự án này chỉ đang trong giai đoạn thi công cọc thử tải, chưa được phép xây dựng. Đến ngày 7/4/2023, dự án La Partenza mới được cấp phép xây dựng. Ngày 12/8/2023, Tập đoàn Khải Hoàn Land đã tổ chức lễ khởi công và đổi tên dự án thành Khải Hoàn Prime.

Ngày 18/10/2023, Sở Xây dựng TP.HCM thông báo nhận được văn bản của Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh ngày 29/09 về xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để thực hiện dự án Cao ốc căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè tại thửa đất số 201, 202 - tờ bản đồ số 6 và thửa 29, 201 - tờ bản đồ số 7.

Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh cam kết từ trước đến nay Công ty chưa hợp tác kinh doanh với bất kỳ đơn vị nào theo hình thức huy động vốn hợp tác đầu tư. Công ty cam kết sẽ thực hiện việc huy động vốn và sử dụng nguồn vốn huy động theo đúng quy định pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và khoản 2 Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD, và đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận dự án Khải Hoàn Prime đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng lưu ý, về trách nhiệm của Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh: "Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở".

Đến nay, theo chia sẻ của nhân viên môi giới, dự án đang được chủ đầu tư triển khai xây dựng. "Dự án đang nhận đặt cọc giữ chỗ 30 triệu đồng. Dự kiến ngày 15/6 mở bán, nếu chọn mua thì đặt cọc thêm 20 triệu. Trong vòng 10 ngày kể từ lúc mở bán, khách hàng đóng đủ 10%, 45 ngày tiếp vào 5% và 45 ngày tiếp nữa vào 5%. Dự kiến quý 3/2024 khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Khi khách hàng đóng đủ 10% sẽ được ký văn bản thoả thuận".