Anh Chung - một nhà đầu tư đất nền lâu năm - từng có nhiều bất động sản ở nhiều khu vực khác nhau. Anh cho biết, trong số những bất động sản mình có, khoảnh đầu tư vào đất nền tại khu vực quận Long Phước, quận 9 (cũ, nay là TP Thủ Đức, TPHCM) là mất giá nhiều nhất.
Nhà đầu tư này cũng cho biết, anh từng mua mảnh đất 52m2 tại phường Long Phước cuối năm 2020 với giá 2.020 tỷ đồng. Tại thời điểm đó, mức giá này đã thấp hơn 100 triệu đồng so với các nền lân cận. Anh Chung xác định chỉ đầu tư hơn 1 năm là sẽ ra hàng để hưởng chênh lệch. Thế nhưng kể từ đó đến nay, nhà đất ở khu vực này thường xuyên lên xuống thất thường. Nếu tính thêm cả khoản lạm phát, mảnh đất anh mua không hề tăng giá, thậm chí so với giá mua vào còn giảm xuống.
Đến cuối năm 2021, nền đất của anh Chung tăng lên 2,2 tỷ đồng, tuy nhiên anh chưa bán vì khoản lời không đáng kể. Đầu năm 2022, nền đất này tiếp tục tăng thêm 100 triệu đồng, lên mức 2,3 tỷ đồng/nền. Từ đó đến nay, mảnh đất này không hề tăng giá, giá đất trong khu vực còn đang giảm phổ biến 200-500 triệu đồng. Nếu muốn bán ra vào thời điểm này, anh Chung sẽ phải giảm xuống dưới giá vốn mua vào.
Sau gần 3 năm đầu tư, nếu như tính cả các chi phí dòng tiền, lạm phát… khoản đầu tư trên của anh Chung đã bị lỗ. Nhìn dòng vốn bị chôn lại lâu hơn so với thời gian dự tính, anh Chung cảm thấy vô cùng sốt ruột. Thế nhưng, để ra hàng trong bối cảnh hiện tại cũng không hề dễ dàng.
Cùng thời điểm, nhà đầu tư này còn ‘rót tiền’ vào nhiều bất động sản khác tại các khu vực như Nhơn Trạch, Bình Thuận, Cần Giờ, giá vốn ban đầu thấp hơn nhưng mức lời lại cao hơn. Trong đó, một bất động sản đã được bán ra và xoay vòng tiền cho các bất động sản khác trong vòng 1-1,5 năm.
Theo ghi nhận thực tế, giá đất tại phường Long Phước, quận 9 hiện đã quay về mức giá của năm 2019. Do đó, nếu các nhà đầu tư ôm đất tại đây trong khoảng 2-3 năm trở lại sẽ không có lời. Từng là điểm nóng của bất động sản TPHCM, giá đất nơi đây trong giai đoạn 2015-2019 từng tăng bằng lần, nhiều nhà đầu tư phân khúc đất nền cũng ‘thắng đậm’.
Đặc biệt trong giai đoạn 2017-2018, những thông tin về siêu dự án của Vingroup cùng sự đổ bộ của các doanh nghiệp tư nhân về phân lô bán nền cùng làn sóng di dân… từng khiến giá đất tại phường Long Phước tăng nhanh. Giá đất khi đó tăng theo tuần, thậm chí là theo ngày. Việc đầu tư lướt sóng diễn ra như ‘cơm bữa’. Ngoài ra, giá đất tại phường Long Phước và Long Trường, Trường Thạnh đều rủ nhau tăng 6-7 lần so với giai đoạn năm 2015. Hiện tại, giá đất ở đây đang chững lại, điều này cho thấy nhịp độ giá đất đã điều chỉnh rõ nét sau một thời gian tăng nóng.
Theo ghi nhận, những nhà đầu tư ôm đất tại phường Long Phước nói riêng và quận 9 nói chung đều chấp nhận nhìn giá đất ‘tụt dốc’ trong vài năm trở lại đây. Trong bối cảnh thị trường hiện tại, việc chờ đợi đất lên giá bằng thời điểm 2019-2020 cũng rất khó. Vì thế, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận bán lỗ để thu lại dòng tiền dù không có áp lực tài chính.
Tính từ thời điểm 2015 cho đến nay, quận 9 là khu vực ít có tình trạng nhà đất giảm giá mạnh. Tuy nhiên, tình trạng nhà đầu tư bán lỗ và giảm giá sâu hiện nay đã lan ra nhiều khu vực khác ở phân khúc nhà riêng lẻ và đất nền. Việc chững giá hoặc xuống giá tại giai đoạn này chính là sự điều chỉnh phù hợp với nhu cầu ở thực.
Khi nào giá bất động sản tăng trở lại?
Theo ghi nhận, tín hiệu tươi sáng của thị trường bất động sản dần rõ nét khi giao dịch tại một số phân khúc tăng trở lại. Những dự án liên tục bung hàng, nhiều doanh nghiệp phân phối bất động sản cũng dần hoạt động nhộn nhịp. Giới chuyên gia và các tổ chức nghiên cứu thị trường dự báo, bất động sản có thể hồi phục từ đáy vào nửa cuối năm nay.
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, cho biết, đà phục hồi của thị trường từ quý 4/2023 mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản bắt đầu có hiệu quả. Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đưa ra dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam đến hết năm 2023 vẫn còn trầm lắng. Đến quý 2/2024, thị trường này mới bắt đầu hồi phục.
Ngoài ra, theo lý giải của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, đà giảm giá bất động sản bất cấp như thời điểm hiện tại đang bị chi phối bởi việc thiếu hụt dòng tiền nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng ngộp tài chính. Ngoài ra còn là nhu cầu xử lý và tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Khi nào những chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, việc xả hàng sẽ dừng lại.
Dựa trên góc độ của một đơn vị phân phối dự án, ông Nguyễn Ngọc Tuyền, Tổng giám đốc DMHGroup cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đã trải qua giai đoạn thanh lọc, đang đón nhận nhiều thông tin tích cực. Thị trường này đang bước đầu tiến sang giai đoạn “phục hồi” nhờ nhiều đòn bẩy như lãi suất giảm, các sản phẩm mới được tung ra và gói chính sách kích cầu người dân.
Cụ thể, ông Tuyền bổ sung: “Theo tôi, bất động sản sẽ dần phục hồi lại vào quý 4/2023 và bắt đầu có những bước tăng trưởng vào quý 1 và quý 2/2024, sau đó tăng trưởng mạnh mẽ vào cuối năm 2024”.
