Rao bán đất nền sụt giảm

Theo báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Việt Nam tháng 4/2019, batdongsan.com.vn cho rằng, số lượng chào bán bất động sản tại TP.HCM giảm so với tháng 3 do lượng tin đăng giảm.

Chia theo loại hình sản phẩm bất động sản, trong tháng 4, lượng tin rao bán nhà riêng vẫn dẫn đầu, tiếp đến là nhà mặt phố, đất thổ cư và chung cư. Đáng chú ý, đất nền dự án và biệt thự, liền kề là hai loại hình bất động sản đứng cuối danh sách về số lượng tin đăng.

So sánh về tỷ lệ sụt giảm lượng tin đăng, loại sản phẩm đất nền dự án giảm mạnh nhất, đến 17% (đặc biệt, đất nền dự án tại các địa bàn như quận 9, quận 2, quận Thủ Đức và huyện Củ Chi có lượng tin đăng giảm nhiều nhất). Tiếp theo là loại hình chung cư (giảm 7%) và biệt thự, liền kề (giảm 5%).

Đối với loại sản phầm biệt thự, liền kề, trong khi lượng tin đăng tháng 4 của quận 2 tăng 20% so với tháng 3, thì con số tương tự của quận 7 và quận 9 lại giảm lần lượt 25% và 14%, giảm mạnh nhất ở các dự án như Phú Mỹ Hưng, Sim City và Park Riverside Tân Cảng.

Còn về đất nền, đất thổ cư, địa bàn quận 9 vẫn được quan tâm nhất kể từ quý I/2019, tiếp sau là huyện Bình Chánh và các quận Thủ Đức, quận 12 và huyện Củ Chi. 

Giá chung cư TP.HCM khoảng 33,5 triệu/m2

Trong khi đó, tại thị trường chung cư trong tháng 4, riêng phân khúc cao cấp có lượt tin đăng gần như không thay đổi so với tháng 3, còn tất cả 3 phân khúc còn lại đều sụt giảm lượt tin đăng.

Trong đó, giảm mạnh nhất là phân khúc chung cư hạng sang, giảm đến 54% chỉ trong một tháng trở lại đây, trong đó có một số dự án tiêu biểu như The Grand Manhattan, Léman Luxury Apartments... Hai phân khúc còn lại là chung cư bình dân và trung cấp - mỗi phân khúc đều giảm 8%.

Trong thời gian một năm qua (từ tháng 4/2018 – 4/2019), xét theo nội dung tin đăng, giá trung bình chung cư tại TP.HCM đã tăng khoảng 11,5%, tăng từ khoảng 30,1 triệu đồng/m2 lên mức 33,5 triệu đồng/m2.

Còn tính riêng trong một tháng gần đây (tháng 4 so với tháng 3), giá chung cư trung bình tăng từ 33,4 triệu đồng/m2 lên 33,5 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 0,4%.

Trước đó, batdongsan.com công bố số liệu quý I/2019 cũng cho thấy phân khúc căn hộ hạng sang có giá cho thuê (tỉ suất sinh lợi) thấp hơn so với phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân. Cụ thể, tỉ suất sinh lợi của căn hộ hạng sang chỉ đạt 4,4%/năm trong khi tỉ lệ này đối với phân khúc căn hộ trung cấp là 5,7% và bình dân là 5,9%.

Song song đó, báo cáo cũng chỉ ra rằng, tỉ suất sinh lợi của những căn hộ có diện tích nhỏ/1 phòng ngủ đạt 6,2%/năm, cao hơn 1,2% so với tỉ suất sinh lợi của căn hộ lớn/3 phòng ngủ (đạt 5,5%).

Riêng loại căn hộ 1 phòng ngủ ở phân khúc trung và cao cấp có mức sinh lợi từ 5,9-6,7%, cũng cao hơn so với căn hộ cùng loại thuộc phân khúc hạng sang từ 1,5% đến hơn 2%. Thậm chí, loại căn hộ 3 phòng ngủ hạng sang có tỉ suất sinh lợi từ việc cho thuê còn thấp hơn, chỉ đạt 3%/năm.

Những con số trên càng thể hiện rõ nghịch lý chủ nhà, chủ đầu tư phải chi nhiều để sở hữu căn hộ hạng sang nhưng tỉ lệ giá cho thuê trên giá mua căn hộ lại thấp. Điều này dẫn đến một hệ lụy khác là áp lực lãi vay ngân hàng lại càng cao.