Dự báo lĩnh vực cho vay mua bất động sản sẽ siết chặt hơn, càng khó khăn cho người dân có nhu cầu mua nhà, đất. (Trong ảnh: Khu dân cư Hưng Phú 1, Nam Cần Thơ).
Anh Hoàng Phong nhiều năm làm nghề môi giới BĐS ở khu vực Thới Nhựt, phường An Khánh, quận Ninh kiều, chia sẻ: Hiện nay nhu cầu mua nhà, đất của khách hàng khá phong phú. Nhưng những khách hàng có nhu cầu ở thật sự thường là những người cần vay một phần vốn mới có thể mua được nhà.
Tuy nhiên, khi tiếp cận với các ngân hàng, hầu hết đều rất vui vẻ nhận hồ sơ. Song, khi đi vào cụ thể, ngân hàng “bắt” đủ điều, ngoài chứng minh thu nhập (nếu là dân mua bán nhỏ lẻ, không chứng minh được thu nhập coi như “thua”), đến yếu tố quyết định là định giá BĐS, ngân hàng định giá rất thấp, thậm chí chỉ bằng 50% giá thị trường, rồi chỉ cho vay tối đa khoảng 60% - 70% (tùy ngân hàng). Thế là không đủ số tiền mà khách hàng cần vay, vừa mất thời gian tới lui, chờ đợi; người cần bán nhà, đất cuối cùng cũng không xong. “Vào thời điểm này, dân môi giới như chúng tôi có cảm giác các ngân hàng càng siết chặt cho vay hơn hồi giữa năm. Hy vọng sang năm 2019 việc vay vốn ngân hàng sẽ “rộng cửa” hơn để người bán, người mua, người môi giới dễ gặp nhau !” – anh Phong hy vọng.
Còn theo tham khảo ở nhiều ngân hàng được biết, hiện mức lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.
Về chính sách vĩ mô của Nhà nước, theo dự tính, từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực BĐS sẽ có nhiều thay đổi. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ mức 200% hiện nay lên mức 250% và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% về còn 40% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Cả hai quy định mới này, về cơ bản nhằm “siết” lại dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS. Nâng hệ số rủi ro lên đồng nghĩa với hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng sẽ suy giảm (trong bối cảnh đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II), nếu cứ tiếp tục đẩy mạnh cho vay BĐS. Giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đương nhiên sẽ khiến các ngân hàng phải cân nhắc giảm cho vay BĐS vì tín dụng lĩnh vực này hầu hết là trung và dài hạn.
Các ngân hàng hạn chế cho vay BĐS gần như sẽ trở thành xu hướng ngày càng rõ nét kể từ đầu năm 2019, ngoại trừ những ngân hàng nào có tiềm lực về vốn, giúp hệ số CAR không bị ảnh hưởng nhiều do việc tăng hệ số rủi ro lên mức 250% như nêu trên. Nếu vẫn muốn duy trì cho vay BĐS, đa phần các ngân hàng sẽ phải tìm mọi cách tăng vốn hoặc tăng lãi suất ở cả kỳ hạn ngắn và kỳ hạn dài (nhằm tăng nguồn vốn huy động) để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống mức 40% mà không phải cắt giảm các khoản tín dụng trung và dài hạn. Điều này dường như đang diễn ra khi khá nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động thời gian gần đây.
Có thể thấy, khi tín dụng BĐS bị “siết” là sự gia tăng cạnh tranh trong mảng ngân hàng bán lẻ. Khi cho vay BĐS gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ. Mảng bán lẻ vốn có biên lợi nhuận cao sẽ có nhiều cạnh tranh hơn khiến mặt bằng tỷ lệ thu nhập lãi cận biên của ngành nhìn chung sẽ còn ít dư địa cải thiện.
Tuy nhiên, nếu nhìn nhận một cách khách quan, hiện tượng giá BĐS tăng “nóng” bất thường, nhiều khu vực tại TP Cần Thơ như Nam Cần Thơ, quận Cái Răng; khu Thới Nhựt, Hồng Phát… quận Ninh Kiều, giá tăng gấp 2, thậm chí cá biệt có nơi tăng gấp 3 lần trong hơn một năm qua. Chính vì vậy, nhiều nhà băng buộc phải nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khắt khe hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tính toán khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng, nếu muốn giảm rủi ro nợ xấu như đã từng xảy ra ở những giai đoạn thị trường BĐS “đóng băng”.
Tín dụng phân bổ cho lĩnh vực BĐS như nêu trên, chắc chắn năm 2019 sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS cả nước, trong đó có cả TP Cần Thơ. Nhưng mặt trái của nó là chính sách tăng lãi suất cho vay mua nhà nhằm thực hiện mục tiêu điều chỉnh thị trường BĐS, nhưng vô tình lại gây ảnh hưởng, khó khăn rất lớn đối với người dân mua nhà có nhu cầu ở thực sự.
