Nhà ở cao cấp chiếm 1/3: Lệch pha cung - cầu

Theo Báo cáo mới phát đi của HoREA, năm 2018, cho dù lượng nhà ở tung ra thị trường TP.HCM năm qua liên tục giảm dần đều nhưng quan ngại nhất vẫn là tốc độ sụt giảm của phân khúc căn hộ bình dân. Cụ thể, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm hơn 34% so với năm ngoái. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất (gần 23%), căn hộ trung cấp giảm hơn 34%, còn số lượng căn hộ bình dân lại giảm tới 44%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt gần 25% - là mức khá thấp. Hiện tượng phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường đã gây ra dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước (tương tự như nhận định của Bộ Xây dựng).

“Tình trạng quá thiếu hụt loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội”, ông Châu nêu quan ngại.

Cũng theo HoREA, biểu hiện lệch pha cung - cầu là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi trong một thị trường nhà đất ổn định, phân khúc căn hộ bình dân, căn hộ có giá “vừa túi tiền” của đông đảo người tiêu dùng cần chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là căn hộ trung cấp; còn căn hộ cao cấp luôn có tỷ lệ nhỏ nhất.

Dự báo năm 2019, cùng với sự thiếu hụt nguồn cung quỹ đất và nhà ở trung cấp, số lượng nhà ở có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn sẽ tiếp tục “eo hẹp”.

Kỳ vọng vào sự điều tiết của chính sách

Dẫu sao, đã có những thông tin chính sách lạc quan được kỳ vọng sẽ dần kéo giảm sự mất cân đối cung - cầu nhà đất trong thời gian tới. Đó là lượng bù đắp nhất định cho phân khúc nhà ở giá thấp đến từ chủ trương của TP.HCM về đấu thầu chọn nhà đầu tư cho 9 dự án nhà ở xã hội (diện tích khoảng 6 ha).

Dự kiến, Bộ Xây dựng cũng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ tại các dự án nhà ở thương mại với diện tích dưới 45 m2 ở những khu vực phù hợp. Đây là điều kiện để phát triển nhà ở giá rẻ, trong đó, có loại hình căn hộ cho thuê.

Ngoài ra, trong lúc nhiều dự án vẫn ở thế “da báo” vì tắc nghẽn bồi thường - giải phóng mặt bằng thì thị trường bất động sản có thể kỳ vọng vào nguồn cung quỹ đất mới với kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp (trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở); kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP.HCM, và hoạt động của Công ty VAMC nhằm thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Theo đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản trước đây sẽ được đấu thầu rộng rãi để tìm kiếm nhà đầu tư mới có năng lực hơn.

Bên cạnh đó, các công cụ điều tiết thị trường như chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án… cũng sẽ khiến "bong bóng" bất động sản khó có cơ hội tái diễn. Cùng với các hoạt động rà soát, chấn chỉnh lại thị trường nhà đất của các cơ quan chức năng, mặt bằng giá của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực.

Những quy phạm pháp luật hoàn chỉnh hơn khi được ban hành cũng sẽ điều chỉnh các loại hình bất động sản mới mẻ như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse… Vì vậy, giá cả ở khu vực này, nhất là bất động sản dạng condotel sẽ chững lại và dần đi về vùng hợp lý.