Nhiều dự án chậm giải phóng mặt bằng vì loay hoay định giá đất
Các địa phương đang tập trung nguồn lực tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất, đẩy nhanh tiến độ dự án sau Công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023 của Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này.
Ngay sau Công điện, Hội thảo Góp ý Dự thảo Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định về định giá đất tại các khu vực đã diễn ra.
Tại Hội thảo khu vực phía Nam và Nam Trung Bộ ngày 11/7, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân thừa nhận, khu vực này thường xuyên phải thực hiện định giá đất cụ thể đối với các khu đất lớn, gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn triển khai. Do đây là khu vực rất năng động về kinh tế, thương mại, dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án ở mức cao.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, trước nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện các quy định của pháp luật đất đai, TP.HCM đã chủ động báo cáo, đề xuất, kiến nghị và Bộ TN&MT kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ, kiến nghị với Trung ương những cơ chế, chính sách phù hợp.
Đồng thời, trong gần 10 năm triển khai Nghị định số 44 và Thông tư số 36, TP.HCM đã tham mưu xác định giá đất hơn 320 dự án bất động sản, tạo điều kiện để doanh nghiệp hoàn thành xây dựng, bổ sung nguồn cung vào thị trường cũng như tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Thành phố.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, TP.HCM gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Thành phố đã có nhiều báo cáo, đề xuất, kiến nghị và đã được Bộ TN&MT quan tâm hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời. Nhưng thực tế còn phát sinh những khó khăn, vướng mắc về pháp lý, có những quy định chưa chặt chẽ, chưa phù hợp với thực tiễn tại TP.HCM.
Theo báo cáo của Sở TN&MT TP. HCM, hiện Thành phố có hàng trăm dự án đang chờ và cần nguồn vốn rất lớn để thực hiện. Riêng năm 2022, tổng số dự án dự kiến bồi thường hỗ trợ tái định cư là 319 dự án. Trong đó, những dự án có quy mô thu hồi đất lớn, tổng chi phí đầu tư hơn 10.000 tỉ đồng.
Năm 2023, TP.HCM được giao 70.000 tỷ đồng từ ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư công, gần gấp đôi năm ngoái, tuy nhiên để giải ngân được hết khoản ngân sách này cũng không phải dễ do vướng mắc liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng.
Trao đổi với Reatimes, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là điểm nghẽn rất lớn trong việc triển khai thực hiện các dự án, kể cả dự án công lẫn dự án tư.
“Đối với TP.HCM, công tác giải phóng mặt bằng có những vướng mắc. Thứ nhất, là liên quan đến phần diện tích giải tỏa. Do thành phố đông dân nên các thửa đất rất nhỏ, người dân để lại cũng không biết làm gì nhưng giải tỏa cũng rất khó, không biết đền bù thế nào.
Thứ hai, còn vướng mắc ở vấn đề nhân khẩu, do nhiều gia đình sống chen chúc trên một mảnh đất nhỏ, nên gặp khó khăn trong việc tính toán bồi thường hỗ trợ tái định cư cho tất cả các hộ.
Thứ ba, định giá đất là vấn đề rất khó vì giá đất thị trường và giá đất do địa phương đưa ra có sự chênh lệch. Có những chỗ giá đất đưa ra có thể cao hơn nhưng đa phần chỉ bằng 70 - 80% so với giá đất thực tế, nên người dân không đồng ý di dời”, ông Quang nói.
Khi nhìn nhận người dân là trung tâm, công tác định giá đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn
Dự thảo Luật Đất đai đang ngày càng hoàn thiện về mặt pháp lý, đảm bảo lợi ích của người dân thuộc diện thu hồi đất, giúp công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư diễn ra thuận lợi hơn. Song hiện nay, vẫn còn nhiều dự án chậm triển khai mà nguyên nhân chủ yếu là do vướng mắc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nhằm giải quyết nút thắt về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm, tháng 4 năm nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có dự thảo Đề án Thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, trình UBND TP.HCM.
Cơ quan này cũng đã có công văn xin ý kiến của Bộ TN&MT về đề án này trong thời gian chờ sửa Luật Đất đai 2013. Trong đó, kiến nghị Quốc hội nghiên cứu sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, TP.HCM kiến nghị thực hiện thí điểm trước 3 dự án lớn tại TP. Thủ Đức, gồm: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; dự án Công viên Khoa học và Công nghệ TP.HCM và dự án Khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú.
Tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Tỷ lệ hoán đổi càng cao, tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn.
Ông Trần Khánh Quang đánh giá, trước luật Đất đai 2013 có hiệu lực, TP.HCM đã triển khai áp dụng thành công phương thức hoán đổi tỷ lệ bồi thường thành công ở nhiều dự án. Nếu người dân nhận tiền bồi thường đất nông nghiệp thì họ ít có khả năng mua lại đất ở vị trí tương đương. Nhưng quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Cách làm này giúp giảm kinh phí bồi thường, người dân dễ đồng thuận và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Song, ông Quang nhìn nhận: "Việc đổi từ một bất động sản này sang bất động sản khác không dễ vì vấn đề định giá. Do đó, chính sách bồi thường phải đi kèm với chính sách tái định cư, để người dân thay vì nhận tiền có thể nhận được bất động sản phù hợp, giá trị mảnh đất không bị mất đi thì sẽ hợp lý hơn”.
Ngoài ra, việc tái định cư bằng một bất động sản khác như nhà tái định cư thì phải phù hợp với số lượng nhân khẩu. “Nhiều hộ gia đình cùng sống trên cùng một mảnh đất thì khi giải tỏa cũng nên thực hiện tái định cư theo từng hộ gia đình, để họ nhận được tiền đền bù hoặc nền đất hợp lý. Nếu thực hiện như vậy, những hộ buộc phải giải tỏa đường đột thì họ cũng dễ dàng đồng ý hơn”, ông Quang nói.
