Đối lập hai đầu cầu TP.HCM và Hà Nội

Theo thông tin Savills công bố, tính đến quý III/2018, thị trường bán lẻ tại hai thành phố lớn gồm Hà Nội và TP.HCM hoạt động rất tốt với nguồn cung tăng trưởng liên tục, mỗi thành phố đều tăng 11% mỗi năm trong vòng 5 năm gần đây. Cũng ở thời điểm quý III/2018, công suất cho thuê của thị trường bán lẻ đạt 97% tại Hà Nội và 93% tại TP.HCM.

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm của cả hai thành phố đều liên tục tăng. Dù nhu cầu lớn nhưng sự hạn hẹp quỹ đất ở vị trí đẹp và giá đất cao đã hạn chế sự phát triển của các dự án bán lẻ tại khu vực trung tâm.

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ngày càng thu hút các nhà đầu tư bán lẻ bởi khu vực này có mật độ dân cư cao, dân cư giãn dần về các khu vực này bởi hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng quy hoạch tốt và ngày càng phát triển kéo theo nhiều khu đô thị mới và nhiều dự án nhà ở chất lượng cao, giá đất lại vừa phải.

Báo cáo ghi nhận, tính đến quý III/2018, nguồn cung bán lẻ ở khu vực trung tâm chỉ chiếm 2% tại Hà Nội và 12% tại TP.HCM. Trong đó, TP.HCM có thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực trung tâm giảm liên tục từ mức 21% vào năm 2013 lên mức 12% vào quý III/2018.

Những năm gần đây, bán lẻ thường trở thành một hạng mục trong dự án/tòa nhà phức hợp để có thể tối đa hóa sử dụng đất trong khu vực trung tâm, tận dụng được nguồn khách mua sắm là cư dân trong khu đô thị hoặc công nhân viên chức của khối văn phòng, từ đó thu hút khách thuê; đồng thời bổ trợ sự tiện lợi cho khu dân cư. Xu hướng này sẽ tiếp tục trong các năm tới.

Savills cho hay, tính đến năm 2020, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm hơn 435.000 m2 diện tích bán lẻ từ 19 dự án và thị trường TP.HCM có thêm khoảng 512.000 m2 từ 30 dự án, chủ yếu sẽ nằm tại khu vực ngoài trung tâm.

Tuy nhiên, có điểm đối lập trong xu hướng giá thuê tại Hà Nội và TP.HCM: Hà Nội có giá thuê tăng, còn TP.HCM thì có xu hướng giá thuê giảm trong những năm gần đây.

Sự giảm giá thuê tại TP.HCM chủ yếu là do sự tăng trưởng mạnh nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm với giá thuê thấp hơn nhiều. Xét theo khu vực, giá thuê tại khu trung tâm có xu hướng tăng trong khi khu ngoài trung tâm có xu hướng giảm, điều này mở rộng hơn khoảng cách giá giữa 2 khu vực.

Trong khi đó, thị trường bán lẻ tại Hà Nội lại có giá thuê khu vực trung tâm giảm và giá thuê khu ngoài trung tâm tăng. Sự tăng giá liên tuc của khu ngoài trung tâm với nguồn cung chiếm đến 98% đã làm giá thuê toàn thị trường tăng.

Tiềm năng bất động sản bán lẻ còn lớn, nguồn cung khu vực ngoài trung tâm không ngừng tăng, giá thuê ở Hà Nội tăng còn TP.HCM giảm

Bán lẻ Việt Nam còn nhiều tiềm năng

Savills nhận định, Việt Nam được ghi nhận vẫn còn nhiều tiềm năng cho ngành bán lẻ phát triển. Cụ thể, so với các nước trong khu vực, diện tích bán lẻ hiện đại tại Việt Nam ở mức thấp, mật độ diện tích bán lẻ trên đầu người tại thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM lần lượt chỉ ở mức 0,17 m2 và 0,13 m2/người; trong khi đó tại các thành phố như Jakarta (Indonesia) là 0,44 m2, tại Singapore là 0,75 m2 và Bangkok (Thái Lan) 0,89 m2.

Cùng với tốc độ phát triển kinh tế ổn định và mức độ đô thị hóa cao, dân số trẻ chiếm tỷ trọng lớn (dân số có độ tuổi dưới 35 tuổi chiếm đến 60%), tầng lớp trí thức và có thu nhập ổn định ngày càng tăng… hỗ trợ cho ngành bán lẻ Việt Nam phát triển. Theo thống kê của Tổng cục thống kê, so với năm 2014, mức thu nhập đầu người và mức chi tiêu của năm 2016 tăng lần lượt 17% và 14%.

Công ty nghiên cứu thị trường này đánh giá, nhân tố cốt lõi của sự phát triển ngành bán lẻ Việt Nam là người tiêu dùng đang có xu hướng thay đổi nhanh chóng về hành vi tiêu dùng. Khách hàng đang dần được công nghệ hoá với thương mại điện tử, smartphones, mạng xã hội hay những tiện ích công nghệ khác.

Điều này buộc các nhà phát triển bán lẻ phải nắm bắt được xu hướng để đưa ra ý tưởng mới. Một số xu hướng phát triển mặt bằng bán lẻ mà các chủ đầu tư có thể lưu ý như: sự xuất hiện và mở rộng của các tiện ích giải trí trong không gian bán lẻ; tích hợp thương mại điện tử và cửa hàng truyền thống; các mô hình lai ghép mặt bằng bán lẻ và co-working…

Những năm qua, thị trường tại Việt Nam cũng chứng kiến nhiều dự án phải đóng cửa hoặc giảm diện tích bán lẻ, nhất là phân khúc trung tâm bách hóa bởi thiếu tính đa dạng cơ cấu khách thuê. Không ít trung tâm thương mại phải cải tạo lại kiến trúc cũng như cơ cấu khách thuê, đưa ra nhiều chương trình và sự kiện giảm giá để thu hút người mua sắm để cải thiện tình hình kinh doanh.

Trong xu thế toàn cầu hóa, Việt Nam mở cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài đã làm thị trường bán lẻ ngày càng sôi động và tăng tính cạnh tranh.